辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市商品住宅价格管理办法
抚顺市人民政府



《抚顺市商品住宅价格管理办法》业经市政府第76次常务会议通过，现予发布实施。

第一章 总 则
第一条 为加强我市商品住宅价格管理，规范价格行为，保障国家、经营者和购房者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品住宅是指具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业开发用于出售的住宅（含安居工程、“三区”改造工程、节能建筑工程）。
第三条 凡在本行政区域内开发经营商品住宅的开发企业，均应遵守本办法。
第四条 市物价局是本市商品住宅价格管理的行政主管部门。市物价局会同市房产管理局、市建行工程预算审查中心和市投资工程管理中心对商品房价格进行审查，由市物价局在接件后20日内予以批准后执行。

第二章 商品住宅价格的制定
第五条 商品住宅实行竣工结算定价原则。开发企业应在商品住宅竣工后或销售前填报《商品住宅销售（预售）价格申报审核表》向市物价局申请定价。在定价时要详细提供各项工程成本、利润、税金及代收代支费用资料，并提供有关审批文件和市建行工程预算审查中心（负责除市财
政投资以外的商品住宅）和市投资工程管理中心（负责市财政投资部分商品住宅和安居工程）等审查后的预、结算定案单等资料。
开发企业如需提前预售，可在基础工程结束前投资额达到总造价的25％以后，持上述资料报市物价局审批预售后，方可预售，待正式定价后一个月内，按批准的价格实行预售款多退少补。
第六条 商品住宅销售（预售）价格应以合理成本和规定利润、法定税金为基础，结合国家政策和供需状况要求确定。具体由下列项目构成：
（一）成本费用。包括：土地费用和拆迁安置补偿费；规划、勘察测量、设计及前期工程费；房屋主体和室外建筑安装工程费；小区基础设施及非商业性配套公共建筑建设费；贷款利息；管理费；期间费用。其中：
1、土地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；
2、规划、勘察测量、设计及前期工程费依据实际发生费用计算；
3、房屋主体和室外建筑安装的工程费，按市建行工程预算审查中心或市投资工程管理中心审查定案后的费用计算，对超出设计标准装修的差价款，另行收取。
4、小区基础设施及非商业性配套公共建筑费，应依据实际发生费用或工程结（预）算计算；
5、贷款利息，在规定建筑周期内如需贷款，其利息根据银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均利息计算（预售时所交款利息冲减贷款利息）；
6、管理费，以商品住宅成本费用中1－4项之和为基数，按市开发企业资质审查部门确定的等级，一、二、三、四、五级开发企业分别按成本费用的3．1％、2．8％、2．6％、2．4％、2．1％计算（各含审验费0．1％）；
7、期间费用，指在开发中所发生的不可遇见费用和销售环节中的有关费用。按成本费用中1－4项之和的5‰计算。
（二）利润。按成本费用中1－4项之和的5％计算。
（三）税金。按国家税法规定执行。
（四）代收代支费用。指按国家有关规定为行政事业部门代收代缴的有关费用。按实际收支额计算。
第七条 在计算成本费用时，凡属经营性建筑的建设费不计入商品住宅价格；商品住宅与工商等用房合建的（连体工程）共用费用，按工程实际发生费用或预结算费用比例分摊；对动迁拆除的旧料残值款、动迁户按政策交纳的扩大面积款、“零米”动迁交纳的综合造价款、有关部门投
资及补贴款等，一律冲减成本费用。

第三章 价格管理
第八条 在申报、审批价格时，对成片开发的应以小区为单位核定，零星开发的以单位工程核定，小区中有多家开发的以每个开发企业的工程核定；对建筑面积的确定，应以图纸设计面积为准；对销售面积的确定，以建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行；对扩
大面积款和“零米”动迁综合造价款的确定，一律以实际收款额为准。
第九条 对商品住宅楼层差价，允许在所审批平均销售（预售）价格的基础上上浮20％，但最终平均销售价格，其代数和应趋近于零。
第十条 在审核价格时，开发企业应按成本费用0．1％交纳审验费（含在管理费中），作为委托法定审查部门核验商品住宅各项费用的经费。
第十一条 未经市物价局审批销售（预售）价格的商品住宅，不得销售（预售），有关部门不得发放商品住宅销售许可证，新闻单位不得刊、播销售（预售）广告；经批价后开发企业应在发布销售广告中公布销售（预售）价格。
第十二条 审价公式：
商品住宅销售面积＝总建筑面积－动迁还原面积－动迁扩大面积－工商用房面积和营业性公共配套面积；
商品住宅每平方米平均销售（预售）价格＝〔成本费用－拆房旧料残值－动迁扩大面积款－“零米”动迁综合造价款－投资及补贴款＋利润＋税金＋代收代支行政事业性收费〕÷商品住宅销售建筑面积。

第四章 罚 则
第十三条 对有下列行为之一的，由市物价检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以纠正和行政处罚：
（一）越权定价销售的，责令改正，退回非法所得，无法退回的，予以没收，并处以1000元至3000元罚款；
（二）擅自提价的，除全部没收提价款外处以提价总额1至5倍罚款；
（三）在正式定价后，在一个月内不退还购房者高于预售价差价款的，除限期退还外，处以差价款的1至5倍罚款；
（四）在发布销售（预售）广告中不公布所批销售（预售）价格的，处于5000元罚款。
第十四条 物价局及其工作人员滥用职权、徇私舞弊，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其它组织造成损失的，应当依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第十五条 对外国人、侨胞和港、澳、台同胞在我市开发出售商品住宅的，在价格管理方面按国家有关规定执行。
第十六条 本办法应用中的具体问题由市物价局负责解释。
第十七条 本办法自公布之日起施行。



1998年6月12日
海关总署 国家经贸委 对外贸易经济合作部


海关总署、国家经贸委、外经贸部关于企业分类管理标准若干问题的补充通知

署监〔1999〕817号



广东分署、各直属海关，各省、自治区、直辖市、计划单列市经贸委（经委、计经委
），外经贸委（厅、局）：
为进一步做好企业分类管理工作，配合完善加工贸易银行保证金台帐制度的实施，在具体评定企业管理类别中更好地体现区分企业技术性违规和实质性违规的精神，经请示国务院同意，现就企业管理类别评定标准问题补充通知如下：
一、企业符合《中华人民共和国海关对企业实施分类管理办法实施细则》（署监〔1999〕345号）第二十九条规定条件的，海关不对其实行银行保证金台帐制度。
对依据《中华人民共和国海关对企业实施分类管理办法》（署监〔1999〕240号）第六条的规定评定适用Ａ类管理的加工贸易企业，海关仍实行银行保证金台帐“空转”制度，其进口限制类商品的，也免缴保证金。
评定适用Ａ类管理企业时，应严格按照有关文件规定的标准执行；同时，对企业实行动态管理。企业发生走私、违规行为的，海关应随即调整其管理类别
二、企业违规行为处罚金额在人民币10000元（含10000元）以下的，不作为Ｃ类管理企业的评定记录。
三、对企业一年内出现两次及以上违规行为，但其违规次数不超过上年报关次数千分之一的，可不定为Ｃ类管理企业。
四、1999年6月1日后发生的违规行为作为Ｃ类管理企业的评定记录。
五、各关应按本通知规定对原评定的企业管理类别进行相应调整。
六、请各海关于1999年12月20日将本通知所附公告稿对外公告。
以上请遵照执行。执行中有何问题，请及时上报。

附件：中华人民共和国海关公告
接中华人民共和国海关总署通知，自2000年1月1日起，海关对企业分类评定标准进行部分调整。现将所调整内容公告如下：
一、企业符合《中华人民共和国海关对企业实施分类管理办法实施细则》第二十九条规定条件的，海关不对其实行银行保证金台帐制度。
对依据《中华人民共和国海关对企业实施分类管理办法》第六条的规定评定适用Ａ类管理的加工贸易企业，海关仍实行银行保证金台帐“空转”制度，其进口限制类商品的，也免缴保证金。
评定适用Ａ类管理企业时，应严格按照有关文件规定的标准执行；同时，对企业实行动态管理。企业发生走私、违规行为的，海关应随即调整其管理类别。
二、企业违规行为处罚金额在人民币10000元（含10000元）以下的，不作为Ｃ类管理企业的记录。
三、对企业一年内出现两次及以上违规行为，但其违规次数不超过上年报关次数千分之一的，可不定为Ｃ类管理企业。
四、1999年6月1日后发生的违规行为作为Ｃ类管理企业的评定记录。