[内容摘要]：随着我国市场经济的发展，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定，但其规定却较为分散，且其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点，对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合，并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。

　　[关键词]：担保物权；抵押权；房地产

　　房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。

　　一、房地产抵押权的性质

　　所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

　　（一）房地产抵押权的物权性

　　关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。

　　笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

　　（二）房地产抵押权的价值权性

　　房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。

　　房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。

　　房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

　　担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生，即是这一趋向的表现。

　　房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

　　二、房地产抵押权的设定

　　房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

　　（一）房地产抵押合同

　　房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

　　房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。

　　（二）房地产抵押权登记

　　房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。

　　房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。

　　三、房地产抵押权的效力

　　房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

　　（一）房地产抵押权的对内效力

国家宗教事务局 中共中央统战部 国家发展和改革委员会等


关于鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的意见

国宗发〔2012〕6号


各省、自治区、直辖市党委统战部、政府宗教局、发展改革委、民政厅（局）、财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团党委统战部、民宗局、发展改革委、民政局、财务局：
　　为鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动，引导宗教与社会主义社会相适应，根据国家法律法规和政策的相关规定，提出以下意见。
　　一、鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的积极意义
　　服务社会、利益人群是我国各宗教共同的传统。新中国成立以来，特别是改革开放以来，我国宗教界人士和信教群众高举爱国爱教旗帜，坚持走与社会主义社会相适应的道路，发扬济世利人精神，积极参与和开展各种公益慈善活动，产生了良好的社会影响。但是，与社会的需要和形势的发展相比，一些地方和部门对宗教界从事公益慈善活动积极意义的认识还不够充分，鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的相关政策规定需要进一步明确、政策执行力度需要继续加大；宗教界参与和开展的公益慈善活动管理还不够规范，优势和潜力有待进一步调动和发挥。
　　当前，我国既处于发展的重要战略机遇期，又处于社会矛盾凸显期，发展公益慈善事业对于推动科学发展、促进社会和谐具有重要意义。国家号召和鼓励社会组织和个人积极参与公益慈善活动。宗教界从事公益慈善活动，有深刻的信仰基础、悠久的历史传统、较高的社会公信度。鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动，是新形势下贯彻党的宗教工作基本方针、引导宗教与社会主义社会相适应的必然要求，是发挥宗教界人士和信教群众积极作用的重要途径，也是促进我国公益慈善事业健康发展的有益补充。
　　二、鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的指导思想、工作原则和目标任务
　　（一）指导思想
　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕全面建设小康社会的总目标，全面贯彻党的宗教工作基本方针，统一思想、提高认识，转变观念、创新思路，积极支持和鼓励宗教界从事公益慈善活动并依法予以规范和管理，引导宗教界公益慈善活动健康有序开展，充分发挥宗教界人士和信教群众在促进经济发展、社会和谐和文化繁荣中的积极作用。
　　（二）工作原则
　　1.积极支持。地方各级党委、政府和有关部门要认真贯彻中央关于鼓励宗教界积极参与社会公益事业和慈善事业的重要精神，统一思想，协调一致，在各自职责范围内支持宗教界从事公益慈善活动，努力调动好、发挥好、维护好宗教界从事公益慈善活动的积极性和主动性。
　　2.平等对待。要采取切实有效的措施，保证宗教界依法开展的公益慈善活动和成立的公益慈善组织，在税收减免、政府资助、用水用电等方面享受法律法规和政策规定的同等优惠，切实维护宗教界的合法权益。
　　3.依法管理。要依据相关法律法规规章，加强对宗教界设立公益慈善组织、开展公益慈善活动的规范和管理，引导其自觉维护国家利益和社会公共利益，确保其健康有序发展。
　　4.完善机制。要加强沟通、密切配合，形成民政部门登记管理、宗教事务部门综合协调、有关部门各负其责的工作机制，合力做好宗教界从事公益慈善活动的管理和服务工作。要帮助宗教界健全公益慈善机构，培育公益慈善队伍，强化自律，完善监督，形成开展公益慈善活动的长效机制。
　　（三）目标任务
　　各地和有关部门鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的相关政策进一步明确，管理协调机制进一步完善，政策执行力度进一步加大；宗教界从事公益慈善活动的主动性、规范性、可持续性进一步增强，积极作用得到有效发挥。
　　三、宗教界从事公益慈善活动的主要范围
　　要根据宗教界自身的特点，引导宗教界扬长避短，在最能发挥自身优势、体现自身价值的公益慈善领域开展活动。
　　当前，重点支持宗教界在以下领域开展非营利活动：灾害救助；扶助残疾人；养老、托幼；扶贫助困；捐资助学；医疗卫生服务；环境保护；社会公共设施建设；法律和政策允许的、适合宗教界人士和信教群众发挥积极作用的其他公益慈善活动。
　　四、宗教界从事公益慈善活动的基本形式
　　宗教团体、宗教活动场所和宗教界人士可以通过以下形式开展公益慈善活动。
　　（一）为公益慈善事业捐款捐物。宗教团体、宗教活动场所的捐赠收入、宗教服务收入、经销宗教用品收入及其他法律法规未限定用途收入，宗教界人士的个人合法收入，可用于公益慈善活动。宗教团体、宗教活动场所可以为重大灾害救助以及涉及面广、社会影响大的公益慈善项目，号召宗教界人士和信教群众捐款捐物。
　　（二）设立公益慈善项目。具备条件的宗教团体、宗教活动场所可内设专门机构开展公益慈善活动。宗教界可根据社会公益慈善需求和自身能力，结合本宗教的传统，设立公益慈善项目。公益慈善项目的设立及活动开展情况，应当报告县级以上人民政府宗教事务部门和有关主管部门。
　　（三）设立公益慈善组织。宗教界可以依法设立公益慈善组织。宗教团体可依照《社会团体设立专项基金管理机构暂行规定》的规定，申请设立专项基金管理机构。宗教界可依照《基金会管理条例》的规定，申请设立基金会；依照民政部《社会福利机构管理暂行办法》规定，申请设立为老年人、残疾人提供养护、康复、托管等服务的社会福利机构，并进行民办非企业单位登记；依照《医疗机构管理条例》、《医疗机构管理条例实施细则》等规定，申请设立非营利性医疗机构，并进行民办非企业单位登记。宗教界依法设立的公益慈善组织，应当接受政府有关部门依法进行的监督管理。
　　五、宗教界从事公益慈善活动可以享受的扶持和优惠政策
　　国家鼓励和支持宗教界从事公益慈善活动。按照我国现行法律法规和政策，宗教界依法从事的公益慈善活动可以享受或者参照享受以下扶持和优惠政策。
　　（一）宗教界依法开展的公益慈善活动和设立的公益慈善组织受法律保护，享受与社会其他方面同等的优惠待遇。
　　（二）企业和自然人向宗教界成立的符合税收法律法规规定条件的公益性社会团体的公益性捐赠支出，按照现行有关税收法律法规及相关政策规定，准予在所得税前扣除。
　　（三）经国务院主管部门依法批准成立的属于社会团体的宗教界公益慈善组织接受境外捐赠人无偿捐赠的直接用于扶贫、慈善事业的物资，依照税收法律法规，减免进口关税和进口环节增值税。
　　（四）宗教界依法设立的公益慈善组织、社会福利机构，符合法律法规和政策规定的，享受相关税收优惠政策和政府资助补贴，其生活用电比照居民生活用电价格执行，生活用水按居民水价执行。
　　（五）享受法律和政策许可范围内的其他扶持和优待措施。
　　六、宗教界从事公益慈善活动应当遵守的基本原则
　　宗教界从事公益慈善活动要自觉维护国家利益，主动接受政府指导和社会监督，努力促进宗教和睦与社会和谐。
　　（一）依法开展活动，维护国家利益。宗教界从事公益慈善活动时，应当自觉遵守宪法、法律法规规章，在法律和政策许可的范围内开展活动，不得在公益慈善活动中传播宗教。要自觉抵制各种以开展公益慈善活动为名进行的破坏社会秩序、损害公民身体健康、妨碍国家教育制度，以及其他损害国家利益、社会公共利益和公民合法权益的行为。要坚持独立自主自办原则，不受境外势力支配，不接受境外附带政治和宗教条件的资助、捐赠和合作。
　　（二）坚持自觉自愿，注意量力而行。宗教界从事公益慈善活动应当坚持自愿的原则。任何组织和个人不得强迫或者变相强迫宗教界开展公益慈善活动；宗教界也不得以从事公益慈善活动为名向信教群众强行摊派或变相摊派。宗教界开展公益慈善活动时，要充分考虑自身的承受能力和组织水平，结合自身实际和社会需求，突出特色，量力而行，避免因贪大求全，加重自身和信教群众负担，影响教务活动的正常开展。
　　（三）规范科学运作，提高管理水平。宗教界开展公益慈善活动，要建立健全相关规章制度，制订和完善工作规划、报告制度、评估制度、信息公布制度、财产管理制度，优化内部治理结构，培育专门人才队伍，不断提高自我管理、自我教育、自我监督、自我服务、自我完善的能力和水平，实现宗教界公益慈善活动的长期化、制度化、规范化。
　　（四）接受指导监督，注重诚信公信。宗教界开展公益慈善活动，要坚持非营利的原则，自觉接受有关部门的指导、管理、监督和检查。开展公益慈善活动的年度情况和工作计划，要向县级以上人民政府宗教事务部门报告。宗教界设立公益慈善组织，开展公益慈善项目要执行国家规定的财务管理制度，单独核算，实现公开、透明。公益慈善活动的资金来源和使用等情况，要定期以适当方式向社会和捐赠者公布，接受有关部门、捐赠人和社会各界的监督，防止少数不法分子以开展公益慈善活动为名聚敛钱财和进行其他不正当活动。
　　七、加强组织领导
　　地方党委、政府要把思想和认识统一到中央的精神和要求上来，高度重视，加强领导，及时研究解决工作中遇到的困难和问题。要从实际出发，根据当地的经济社会发展状况、公益慈善需求和宗教界自身实际，科学谋划、合理统筹，研究制定鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的具体措施。
　　有关部门要根据中央的要求，各负其责、加强协调，充分发挥职能作用，在各自的职责范围内依法做好指导、协调、支持和管理工作，确保鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的各项政策措施有效落实。民政部门要遵照相关法律法规和政策的规定，做好宗教界依法发起设立的公益慈善组织的登记管理工作，协助有关部门依法落实宗教界设立的公益慈善组织享受相应的优惠政策和扶持措施。发展改革、财政、税务等有关部门要按照相关法律法规和政策规定，统一认识，细化举措，一视同仁地落实好宗教界从事公益慈善活动应当享有的价格、财政、税收等方面的扶持和优惠政策。宗教事务部门要加强调研指导，搞好协调服务，积极主动地做好鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动工作。对于社会需要却又找不到业务主管单位、遇到登记难问题的宗教界拟设立的公益慈善组织，各级宗教事务部门可以视情担任其业务主管单位，为其顺利登记创造条件。在具体工作中，要注意发现先进典型，认真研究、总结和推广宗教界从事公益慈善活动中涌现出的好形式、好方法和好经验。对于在公益慈善活动中作出突出贡献的宗教团体、宗教活动场所、宗教界依法设立的公益慈善组织、宗教界人士和信教群众，要予以表彰和奖励，并予以适当的宣传报道。对于宗教界在开展公益慈善活动中出现的违规募集捐款、拒不执行国家规定的财务管理制度等问题，宗教事务部门要会同相关职能部门依法进行监管和查处。
　　宗教团体要充分发挥主人翁精神和协同自律作用，积极采取措施，扎实有力地推动宗教界公益慈善活动的开展。要结合本宗教特点和实际，制定本地区本宗教公益慈善活动规划，加强对有关宗教活动场所和宗教界人士从事公益慈善活动的指导和管理。要健全公益慈善活动的领导体制和工作机制，可视情设立专门委员会，承担信息沟通、资源协调、统筹指导等任务。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家宗教事务局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中共中央统战部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 国家发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民 政 部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财 政 部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年二月十六日