商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
贵州省贵阳市人大常委会


贵阳市社区工作条例

（2013年7月12日贵阳市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2013年9月27日贵州省第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议批准）




第一章 总 则
第一条 为了加强社区建设和治理，改善社区服务和管理，实现社区和谐、规范、可持续发展，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　第二条 本市行政区域内的社区建设和治理，服务和管理，适用本条例。
　本条例所称社区，是指居住在一定区域的人群所组成，并且由经批准设立的组织机构提供公共服务和管理的社会生活共同体。
　第三条 社区建设和治理，服务和管理，应当建立政府负责、社会协同、公众参与和法治保障的体制，坚持以人为本、利民便民，居政分离、因地制宜，公开高效、强化监督，维护居民权益和扩大基层民主的原则。
　第四条 县级以上人民政府应当将社区工作作为经济社会发展的重要内容，纳入国民经济和社会发展规划。
　区（市、县）人民政府应当制定本区域社区发展规划，采取有效措施组织实施，统筹整合公共服务资源向社区集中。
　制定社区发展规划，应当充分尊重社区居民意愿，注重保护社区生态环境、文化遗产、民族宗教遗址和地方特色景观，促进社区以及社区居民的全面发展。
　第五条 区（市、县）人民政府负责本区域内社区的管理。
　县级以上人民政府设立或者确定的职能部门，负责对社区工作的具体指导和协调。
　第六条 社区居民、驻社区单位和社区社会组织，有权参加社区服务管理，对社区建设、治理、服务和管理提出意见、建议，监督社区工作的开展。
　社区居民应当遵守法律、法规、公共道德和居民公约，维护社区公共秩序和环境卫生，爱护社区公共设施。鼓励社区居民参加社区公益活动。
第二章 社区建设与治理
　第七条 社区建设和治理，应当以服务管理完善、治安秩序良好、文化生活丰富、社区环境优美、公众广泛参与、社区文明和谐和居民满意为目标。
　第八条 社区的范围，应当以地域面积、服务半径为主要依据，兼顾公共资源配置、人口数量和居民认同感等因素，合理划定。
　社区的设立、变更或者撤销，由区（市、县）人民政府决定，报同级人民代表大会常务委员会和市人民政府备案。
　第九条 社区建设应当根据社区工作实际，按照精简、高效的原则设置机构、核定编制，配备工作人员。
　第十条 社区服务管理机构是区（市、县）人民政府在社区设立的从事公共服务和社会管理的机构，直接受区（市、县）人民政府领导。
　社区服务管理机构应当围绕服务群众、凝聚人心、优化管理、维护稳定和促进和谐的要求，开展社区公共服务和社会管理相关工作。
　区（市、县）人民政府相关职能部门依照职责，对社区服务管理机构进行业务指导。
　第十一条 社区服务管理机构应当负责做好社区内的民生保障、社会治安、计划生育、城市管理、人力资源、教育、卫生、体育、统计、民政、科普、老龄、残疾人、民族宗教、侨务和流动人口管理等社会综合管理事务。
　第十二条 社区服务管理机构应当协调做好社区内的社会管理综合治理、精神文明建设、国防教育、信访、维稳、社区矫正和禁毒等综合性管理事务。
　第十三条 社区服务管理机构应当配合政府相关职能部门做好社区内涉及公安、工商、税务、安全生产、劳动监察、市政建设、市容环境、物业管理、绿化、环保、水务、交通、质监、食品安全、文化市场监管、森林防火、抢险救灾、应急和消防等社会专业管理事务。
　第十四条 除本条例第十一条、第十二条和第十三条规定外，社区服务管理机构还应当履行下列职责：
　（一）宣传、贯彻、执行法律、法规和政策；
（二）为社区居民提供与其生活密切相关的政务、生活和文化等方面的公共服务，组织开展多种形式的便民、利民服务；
　（三）指导社区内居（村）民委员会依法开展自治活动，组织社区居民、驻社区单位和社会组织共同参与社区建设和治理。
　区（市、县）人民政府应当依照本条例规定制定社区服务管理指导目录，明确公共服务和社会管理的具体内容，并且报市人民政府备案。
　凡本条例未明确规定和未列入社区服务管理指导目录，需要新增进入社区开展的工作事项，应当经区（市、县）人民政府审查批准。
　第十五条 县级以上人民政府职能部门对社会专业管理事务以及其他不属于社区职责范围的工作，不得对社区服务管理机构进行检查和考核。
　县级以上人民政府职能部门需要委托社区服务管理机构办理临时性事务的，应当按照规定程序审核批准，完备委托手续，明确工作责任，加强指导督促，并且按照权随责走、费随事转的方式拨付工作经费。
　第十六条 社区服务管理机构主要负责人按照公开推荐、民主选举的方式产生，具体办法由区（市、县）人民政府制定。
　第十七条 社区应当成立社区议事协商组织，其成员由社区居民、驻社区单位、其他组织的代表和居（村）民委员会主要负责人组成，通过公开报名和民主推荐相结合的方式产生。具体办法由区（市、县）人民政府制定。
　第十八条 社区议事协商组织负责围绕地区性、群众性和公益性问题，听取和反映社区居民、驻社区单位和社会组织的意见，监督社区服务管理机构工作。
　社区议事协商组织应当制定议事规则，建立灵活多样的协商议事制度，畅通社区居民诉求表达、利益协调和权益保障渠道。
　第十九条 社区议事协商组织按照以下方式开展工作：
　（一）召开意见收集会，走访社区居民，收集区域内社区居民、驻社区单位和社会组织的意见建议；
　（二）召开议题讨论会，对社区居民关注和需要办理的事项进行讨论协商，提出需要提交社区服务管理机构具体办理的事项；
　（三）召开议事决策会，对提出办理事项进行研究决策并且交付实施；
　（四）定期召开社区议事协商组织扩大会议，对社区服务管理机构、社区议事协商组织负责人进行述职评议。
　第二十条 在一个社区范围内，应当根据人口和地域等情况依法建立居（村）民委员会。
　居（村）民委员会在区（市、县）人民政府和社区服务管理机构的指导下，依法开展群众自治活动。
　第二十一条 政府职能部门和社区服务管理机构，不得向居（村）民委员会安排其自治职能之外的工作；除国家、省、市人民政府明确要求居（村）民委员会创建达标的事项外，不得对其进行各种形式的检查和考核。
　居（村）民委员会依法协助政府职能部门、社区服务管理机构开展工作，应当有必要的经费和工作条件。
　第二十二条 社区内的住宅小区业主委员会、物业服务企业，应当在物业管理区域内协助、配合社区服务管理机构、居（村）民委员会开展工作，参与社区建设、治理活动。
　鼓励实行居（村）民委员会与业主委员会交叉任职。
　第二十三条 建立、完善社区共建机制。社区群团组织、驻社区单位和其他组织应当支持、配合社区服务管理机构开展工作，主动参与社区建设、治理。
　鼓励、支持有条件的驻社区单位整合内部设施资源向社区居民开放。
　第二十四条 建立、完善人大代表联系社区居民制度。人大代表应当定期到社区接待、走访居民群众，听取群众对国家机关以及社区工作的意见、建议和诉求，开展多种形式促进社区建设、治理的活动，帮助解决社区居民关心的问题。
　第二十五条 培育、支持和发展社区公益性、服务性和互助性社会组织。实行社区社会组织登记、备案制度，对符合条件的社区社会组织，依法进行登记；对暂未达到登记条件，但社区服务管理又需要的社区社会组织，由社区服务管理机构听取居（村）民委员会意见后进行备案。
　县级以上人民政府应当安排社区社会组织培育专项资金，通过开办扶持、专项扶持、以奖代补、购买服务和建立孵化基地等方式，培育社区服务管理需要的社会组织。
第三章 社区服务与管理
　第二十六条 县级以上人民政府以及社区服务管理机构应当按照有关规定，推进社区服务管理的标准化、规范化建设，完善服务方式，增强社区服务功能，提高服务管理水平。
　第二十七条 社区服务管理机构应当根据社区服务管理的需要，设立集中办事服务窗口，办理下列事项：
　（一）提供公共服务和社会综合管理事务的服务管理事项；
　（二）协助政府职能部门和政府职能部门委托的服务管理事项；
　（三）政府职能部门在社区开展的有关行政管理事项；
　（四）社区居民需要、可以集中办理的其他服务事项。
　市政公用企业、事业单位和社会组织需要在社区开展的服务事项，可以纳入服务窗口办理。
　第二十八条 社区集中办事服务窗口实行办事公开、一站办理和首问责任等制度，根据群众需要，可以采取错时、预约等灵活多样的服务方式和手段，满足社区居民的需求。
　第二十九条 政府职能部门和社区服务管理机构，可以向社会组织、企业和居（村）民委员会购买服务。
　购买双方应当按照政府采购的有关规定签订合同，明确服务项目、服务质量、服务期限、服务价格以及资金支付方式等内容。
　县级以上人民政府应当制定购买服务的具体指导办法，明确购买服务的原则、内容、方式、程序、效果评价和工作要求，保障购买服务的有序施行。
　第三十条 社区服务管理机构应当按照服务管理便捷、无缝衔接、全社区覆盖的要求，结合居（村）民委员会的设置，科学划分社区网格，合理配置网格工作人员，建立社区服务管理网络，实行网格化服务管理。
　网格工作人员由社区服务管理机构统一管理、使用和考核，其报酬标准由各区（市、县）人民政府参照上一年度社会平均工资确定，由社区服务管理机构按照标准统一支付。
　第三十一条 网格工作人员实行一岗多责，做好网格内的以下工作：
　（一）负责采集基础信息，收集社情民意，服务居民群众，宣传法律政策，排查化解矛盾纠纷，突发事件应急管理等基础工作；
　（二）负责采集和报告生态文明建设监督信息；
　（三）指导、监督社区社会组织、业主委员会和物业服务企业开展工作；
　（四）协助政府有关职能部门在社区开展与居民密切相关的各项工作。
　社区服务管理机构以及网格工作人员对采集的基础信息，应当按照保密的有关规定使用和管理。
　第三十二条 建立与城市公共服务信息平台联网的社区网格化服务管理信息平台，加强网格信息动态管理，开通服务热线，反馈社区居民意见，及时解决社区问题。
　建立社区门户网站，面向社区提供社会管理资讯和新闻、政策、法规等信息，网上受理社区居民反映或者申办的事项。
　第三十三条 社区服务管理机构、居（村）民委员会应当根据社区居民的需要，组织开展或者引进市场组织开展日间照顾、居家养老、健康咨询、文体娱乐、托幼和维修等服务，建设社区超市、家政服务网点、居民楼（院）信报箱和居民说事点等服务设施。
　第三十四条 社区服务管理机构应当建立、健全社区维稳、社会治安、安全事故防范的工作网络和机制，引导社区居民理性表达诉求，动员和组织社区居民、驻社区单位开展社区治安联防联治，消除安全隐患，维护社区秩序。
　第三十五条 社区服务管理机构和居（村）民委员会，应当组建各种类型的志愿者队伍，广泛动员、激励和吸收社会各界人士以及社区居民参加社区志愿服务，组织、指导开展多种形式的社区志愿服务活动。
　鼓励和支持驻社区单位、社区居民开展邻里互助等自助活动，对社区老幼病残等困难群体提供救助。
第四章 社区工作保障
　第三十六条 区（市、县）人民政府应当提供与社区服务管理工作相适应的设施和设备保障，将社区服务管理机构人员经费、办公经费和公益事业经费纳入年度财政预算，并且形成逐年正常增长机制。
　财政部门应当深入社区调研，听取社区服务管理机构的意见和建议，了解社区各项工作的经费需要，科学、合理编制社区经费预算，及时拨付工作经费，保障社区工作正常开展。
　第三十七条 县级以上人民政府应当将社区服务管理用房纳入城市建设规划，按照利于服务、便于管理和综合利用的原则配套建设。每个社区的服务管理用房不低于800平方米。
　第三十八条 县级以上人民政府应当加大投入，加强社区市政、环卫、绿化、医疗卫生、文化和体育等公共基础设施建设，建立健全维护、管理机制，完善社区公共服务功能。
　在建设前款规定的公共基础设施时，建设单位应当听取社区居民的意见。
　第三十九条 县级以上人民政府应当将社区工作队伍建设纳入人才建设规划，制定社区工作队伍建设专项规划并且组织实施。
　社区工作者应当面向社会公开招聘，同等条件下，优先聘用居（村）民委员会工作骨干、优秀网格工作人员、长期从事社区服务的志愿者以及具有社会工作专业资质的人员。
　第四十条 县级以上人民政府应当将社区工作者培训纳入干部教育培训计划，开展社区工作者岗前、在岗培训，提高其服务管理水平。
　鼓励社区工作者参加国家社会工作者资格认证，推进社区工作者职业化、专业化进程。
　支持市属高等院校开设社会工作专业，培养社区工作人才。
　第四十一条 区（市、县）人民政府应当建立、完善符合社区工作实际的双向考核机制，制定以群众满意度为主要标准的考核办法和指标体系，将社区工作纳入年度考核目标，重点考核社区为民服务、社会管理、社会稳定和社会保障等方面的工作。
　考核评价社区工作，应当动员、组织社区居民参与，听取社区居民意见，并且可以委托第三方组织或者机构实施。
　第四十二条 县级以上人民政府应当建立、完善激励机制，对社区工作成绩突出的社区组织机构、驻社区单位、社会组织、社区工作者和志愿者进行表彰奖励。
　社区服务管理机构应当建立社区工作者考核办法，将工作成效、群众满意度列入考核指标，考核结果作为工作实绩认定和职务晋升的重要依据。
　第四十三条 社区服务管理机构应当建立健全社区服务管理信息公开和挂牌联系等制度，公开服务、管理和考核等内容，接受社区居民、居（村）民委员会、驻社区单位和社会组织的监督。
　第四十四条 社区居民、居（村）民委员会、驻社区单位和社会组织，对社区服务管理人员不履行服务管理职责或者其他玩忽职守、滥用职权的行为，可以向社区服务管理机构和县级以上人民政府监察部门投诉。
　受理投诉的部门或者机构应当及时处理，并且将处理结果告知投诉人。
　第四十五条 违反本条例规定，不依法履行职责的，依照有关规定追究主管人员和其他直接责任人员的责任。
第五章 附 则
　第四十六条 县级以上人民政府根据本条例的规定，制定相应的配套实施办法，并且报同级人民代表大会常务委员会备案。
　第四十七条 本条例自2013年12月1日起施行。