对商品房预售认购书法律效力的探讨

张东伟


楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

张东伟律师
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河南省郑州市人民政府


郑州市技术工种职业培训管理办法


（2002年6月27日郑州市人民政府第10次常务会议审议通过 2003年4月3日郑州市人民政府令第117号公布）



第一章 总则

第一条 为加强技术工种职业培训管理，提高劳动者素质，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国职业教育法》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称技术工种，是指技术复杂、通用性广以及与人身、财产安全密切相关的工种或职业。

第三条 对技术工种，本市分期分批实行持《职业资格证书》就业的制度。

从事技术工种的劳动者，上岗前应当经过相应的职业培训。

第四条 本市行政区域内技术工种从业人员的招用和职业培训管理适用本办法。

第五条 市劳动保障行政部门负责本市技术工种职业培训管理工作，县（市）、区劳动保障行政部门依照本办法规定负责本辖区技术工种职业培训管理工作。

教育、人事、工商行政、经贸、质量技术监督、安全生产监督管理、民政、财政、物价等有关部门，应在各自职责范围内协同做好技术工种职业培训管理工作。

第二章 职业培训

第六条 技术工种职业培训包括从业前培训、转业培训、学徒培训、在岗培训、转岗培训、晋级培训及其他职业性培训，晋级培训可分为初级、中级、高级培训和技师培训、高级技师培训。

第七条 技术工种职业培训由依法设立的职业培训机构、技工学校和职业学校承担。用人单位也可组织本单位技术工种从业人员进行职业培训，或委托职业培训机构、技工学校、职业学校进行职业培训。

第八条 社会力量举办实施以技能为主的职业资格培训、技术等级培训和劳动就业技能培训的教育机构，由劳动保障行政部门审批，并抄送同级教育行政部门备案。

第九条 用人单位应当建立职工职业培训制度，有计划地对本单位的职工和新招收的人员进行技术工种职业培训，并创造条件，鼓励从事技术工种的职工参加转岗、晋级培训。培训所需费用由用人单位从职工培训经费中列支。

第十条 用人单位接收国家政策性安置人员从事技术工种工作的，应当先组织培训，达到相应工种技能要求后方可上岗。

大、中专毕业生愿意从事与所学专业不一致的技术工种的，应当先进行培训，达到相应工种的技能要求。

第十一条 用人单位招收从事技术工种的学徒，应当按照《中华人民共和国工种分类目录》规定的学徒期进行培训。

第十二条 用人单位因特殊需要招用技术性较强而本市尚不具备培训条件的技术工种人员，可先录用再培训；但应报市、县（市）、区劳动保障行政部门备案。

第十三条 举办技术工种职业培训应按照国家职业标准，使用国家统一教材、教学计划和教学大纲，实行理论教学与技能操作训练相结合。

第三章 职业技能鉴定与发证

第十四条 职业技能鉴定，由劳动保障行政部门批准设立的职业技能鉴定机构负责；经鉴定合格的，由劳动保障行政部门核发相应的《职业资格证书》。

第十五条 技术工种从业人员申请职业技能鉴定，应经过相应的技术工种职业培训。

大、中专毕业生从事与所学专业相应或相近的技术工种，或者长期从事相应技术工种的人员，可以直接参加职业技能鉴定。

第十六条 技工学校、职业（技术）学校、就业训练中心及各类职业技术培训机构的毕（结）业生到技术工种岗位就业，应取得相应的《职业资格证书》。

用人单位自行培训的技术工种从业人员达到相应技术工种技能要求的，可申请职业技能鉴定。

第十七条 职业技能鉴定分为理论知识考试和技能操作考核。

职业技能鉴定使用国家统一试题。

第十八条 国家职业资格等级分为初级技能、中级技能、高级技能、技师、高级技师。

《职业资格证书》除国家规定由国家劳动保障部门统一核发的外，初级技能、中级技能、高级技能职业资格证书由市劳动保障行政部门核发，技师、高级技师职业资格证书向省劳动保障行政部门申请核发。

第十九条 用人单位对取得《职业资格证书》的人员，应依照劳动力市场工资指导价位确定其相应的工资及福利待遇。

第二十条 禁止伪造、涂改、出借、转让《职业资格证书》。

第四章 管理与监督

第二十一条 用人单位应从取得相应《职业资格证书》的人员中招用直接从事技术工种的劳动者。

从事技术工种而不具有相应《职业资格证书》的在岗人员，该工种实行持证上岗制度后，用人单位应当按照国家职业技能标准进行培训，使其达到所从事工种的职业技能要求。

第二十二条 通过职业介绍机构求职，要求从事技术工种的人员，应向职业介绍机构提供由劳动保障行政部门核发的《职业资格证书》。

职业介绍机构不得介绍无《职业资格证书》的人员从事技术工种工作。

第二十三条 用人单位或职业介绍机构发布招用技术工种人员广告时，应明示对技术工种人员的职业资格要求。

第二十四条 劳动保障行政部门应依法对技术工种职业培训、职业技能鉴定以及用人单位招用技术工种人员情况进行监督检查。

第五章 罚则

第二十五条 用人单位招用未取得《职业资格证书》的人员直接从事与人身、财产安全密切相关的技术工种的，由市、县（市）、区劳动保障行政部门给予警告，责令其限期对招用的人员进行培训，取得《职业资格证书》后上岗；逾期不改正的，按招用人数每人处以200元罚款，但最高不得超过30000元。

第二十六条 骗取、伪造、涂改《职业资格证书》或违反规定发放的《职业资格证书》无效，并由劳动保障行政部门收缴、注销。

第二十七条 劳动保障行政主管部门工作人员、职业技能鉴定机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十八条 本办法自2003年7月1日起施行。



附：郑州市实行持《职业资格证书》就业的技术工种（职业）目录

第一批（2003年7月1日起实行）

生产、运输设备操作类：

车工、铣工、磨工、镗工、焊工、冷作钣金工、机修钳工、装配钳工、工具钳工、汽车修理工、维修电工、管工、混凝土工、钢筋工、起重装卸机械操作工、锅炉操作工

商业、服务业类：

中式烹调师、保健按摩师、美容师、美发师、摄影师

第二批（2004年1月1日实行）

生产、运输设备操作类：

组合机床操作工、加工中心操作工、锅炉设备装配工、锅炉设备安装工、计算机维修工、摩托车维修工、土石方机械操作工、砌筑工、架子工、防水工、铸造工、锻造工、高低电压电器装配工、电气设备安装工、化学检验工、食品检验工、纺织纤维检验工

商业、服务业类：

营业员、推销员、冷藏工、中式面点师、西式烹调师、西式面点师、调酒师、前厅服务员、计算机操作员、钟表维修工

办事人员和其他类：

话务员、公关员、用户通信终端维修员

第三批（2005年1月1日实行）

生产、运输设备操作类：

金属热处理工、涂装工、电机装配工、电子仪器仪表装配工、电工仪器仪表装配工、精密仪器仪表修理工、变电设备安装工、装饰装修工、防腐蚀工、手工木工、精细木工、客车驾驶员

商业、服务业类：

客房服务员、家用电子产品维修工、家用电器产品维修工、照相器材维修工、出版物发行员、中药购销员、医药商品购销员、中药调剂员、营养配餐员、职业指导员、物业管理员、眼镜验光员、眼镜定配工、办公设备维修工、养老护理员

办事人员和其他类

秘书、制图员