受贿罪的本质及其要件/钊作俊

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 20:40:51   浏览:8563   来源:法律资料网
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受贿罪的本质及其要件

钊作俊*

内容摘要:受贿罪的本质在于背离国家工作人员的廉洁义务;作为其法定要件的“利用职务上的便利”既包括利用本人职务上的便利即直接利用职务上的便利,又包括利用与其有职务上的制约关系的他人职务上的便利即间接利用职务上的便利,但不宜包括事前或者事后的职务便利;“为他人谋利益”既不单纯是主观要件,也不仅仅是客观要件,而是两者的有机结合与统一;“为他人谋利益”不应被规定为受贿罪的构成要件。
关键词:受贿罪;本质;要件;立法完善
中图分类号: 文献标识码: 文章编号:

一、关于受贿罪的本质属性
对于犯罪的本质,我国学者一般采社会危害性标准说,并进而认为,犯罪客体在犯罪构成的四个方面的要件中最为决定犯罪的社会危害性。基于此,我国学界在对受贿罪侵犯的同类客体是国家的廉政建设秩序这一点上,争议不大。成为热点的争议问题是其直接客体的内容及其表述,对此,我国刑法理论和司法实务界存在着以下六种不同的观点:一曰是国家机关的正常活动;二曰是公私财产的所有权;三曰是国家机关的正常活动和公私财产的所有权;四曰是国家机关的正常活动和国家经济管理的正常活动;五曰是国家机关、企业事业单位和集体经济组织的正常发展和公私财产所有权以及社会主义经济的正常发展;六曰是国家工作人员职务行为的廉洁性。[1]
那么,如何看待这一问题呢?从立法的规定来看,受贿罪属于国家工作人员利用职务上的便利实施的一种腐败犯罪。按照有关规定,国家工作人员具有一定的职务,行使一定的职权,但也必须履行一定的义务。国家赋予其职务和职权不是让其为自己谋取利益的,更不是便利其实施违法犯罪的,而是用于为国家、社会和公众服务的。就此而言,国家工作人员的职务是其服务于国家和社会大众的必要前提和基础条件,他理应严格依法并适用履行,廉洁从政,奉公守法。如果国家工作人员反其道而行之,即属于背离职责的行为,而这种背离职责的行为无疑侵犯的是国家工作人员的廉洁义务:因为你是国家工作人员,所以你不应当接受他人的利益;既然你接受了他人的利益,而不管是否利用职务之便为他人谋取利益,你的行为就属于不廉洁行为。显然,将廉洁义务作为受贿罪侵犯的直接客体,适合于所有的接受财物的受贿行为。至于受贿行为对其他社会关系的侵犯,我们认为并非必然:首先,受贿有受贿枉法与受贿不枉法之分,受贿枉法者无疑侵犯了国家机关的正常活动或者企业事业单位和集体经济组织的正常发展,但受贿不枉法者并不必然侵犯着国家机关及相关单位的正常活动和发展,而仅仅背离了其廉洁义务;其次,受贿有主动交付财物与被动给予之分,基于被动给予的索贿行为当然侵犯着他人的财产所有权,但主动交付他人财物的行为,从民法所有权性质上讲是所有权人处分其财产的行为,何谈侵犯着财产所有权呢?再次,社会主义经济的正常发展是任何一种经济犯罪都必然危害的社会关系,不具有犯罪客体的直接性和具体性,将其作为受贿罪直接客体的内容,无以正确理解受贿罪的本质属性。何况,受贿行为并不必然侵犯着社会主义经济的正常发展;最后,在汉语语词的意义上,“性”字是一个非常抽象的概念,系性格、属性、归属、表现之义,其权利义务关系并不明确,而刑法中的犯罪客体是一种以权利义务为内容的社会关系,将职务行为的廉洁“性”作为直接客体的内容似与犯罪客体的本质不相符合。有鉴于此,我们主张用权利义务内容比较明显的“廉洁义务”代替“职务廉洁性”。如是,可以认为,受贿罪侵犯的直接客体是国家工作人员的廉洁义务,即国家工作人员廉洁奉公、不牟求私利的义务。
既然受贿罪侵犯的是国家工作人员的廉洁义务,那么,何种收受行为才背离这一廉洁义务呢?对此,涉及到贿赂的范围问题。围绕着这一问题,学界存在着“财物说”、“财产性利益说”和“利益说”三种具有代表性的观点。“财物说”认为,贿赂仅限于金钱或者可以用金钱计算的财物,而不包括其他利益,财产性利益当然也不能被包括在内;“财产性利益说”(又称物质性利益说)认为,贿赂除了金钱及其他财物以外,还应当包括其他物质性利益,如提供房屋使用权、设定债权、免除债务、免费提供旅游、提供劳务或者担保、降低贷款利息等;“利益说”(或称需要说)认为,凡是能够满足人的物质或者精神需要的一切有形或者无形的、物质的或非物质的、财产的或非财产性的利益,如安排子女就业、解决招工指标甚至提供色情服务等均应视为贿赂。[2]那么,如何根据我国的刑法立法和司法实际状况正确界定“贿赂”的范围呢?学界的通说系采财产性利益说,即贿赂的范围除了包括金钱和可以用金钱计算的财物以外,还应当包括其他物质性利益。[3]我们基本上同意这种观点,但我们同时认为,司法实践中还应当根据有关法律的规定作进一步的扩张解释。《中华人民共和国反不正当竞争法》第8条规定:“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品”。据此,财物、财产性利益以外的其他手段似应当被包括在贿赂的内容之中。显然,如果仅仅根据刑法分则关于受贿罪的规定,贿赂仅仅限于财物,最多可以扩张解释为包括着其他财产性利益;但如果从上述反不正当竞争的立法而言,贿赂的范围又不仅仅限于财物和财产性利益,还包括“其他手段”。何谓“其他手段”呢?显然,只要是供“销售或者购买商品”所使用的手段都属于之,并且又都属于“贿赂”的范围。再进一步从受贿罪的本质在于侵犯国家工作人员的廉洁义务的角度而言,接受任何不当利益的行为都背离了国家工作人员职务行为的廉洁义务,如果仅仅惩治接受财物的行为,而不惩治接受其他利益的行为,对国家工作人员廉洁义务的保护是否全面?是否与受贿的本质相冲突?按照我们对受贿罪侵犯的直接客体的理解,接受他人财物的行为背离了廉洁义务,接受他人财产性利益的行为也背离了廉洁义务,而接受其他利益的行为如接受性服务等,同样背离了廉洁义务。对此,刑法应当作适当修改,将国家工作人员背离职务行为的廉洁义务所收受或者接受的任何不当利益都纳入到贿赂之中。事实上,国外有的立法和司法解释已经注意到了这一问题。比如,日本刑法中虽然没有在受贿罪中明确“贿赂”的具体内容,但其判例的解释相当宽泛,具体包括:1、金融利益;2、债务;3、艺妓的表演;4、性服务;5、公私职务的有利地位;6、参与投机事业的机会;7、帮助介绍职业;7、金额、履行期未确定的谢礼;9、将来在建立的公司股票;10、其他满足人们需要和欲望的一切利益。[4]这一解释对我们现阶段的惩腐倡廉无疑具有现实的借鉴作用。我们认为,应当将国家工作人员背离职责接受的任何不正当利益都作为贿赂的范围,财产属于贿赂,财产性利益也属于贿赂,即使是非财产性利益,如接受性服务或者观看艳舞表演等能够满足人们精神需要的,也构成贿赂。当然,这种不能用金钱具体测量的非财产性利益如何作为量刑的根据,我们认为,可以根据行为人接受该非财产性利益而使他人支付的金钱为标准,比如以接受性服务或者观看艳舞表演而由相对人支付的金钱为标准,或者根据行为人接受的非财产性利益的次数如接受性服务的次数在三次以上为标准,考虑其犯罪情节,综合认定。
既然受贿罪侵犯的直接客体是国家工作人员的廉洁义务,那么,从理论上讲,只要将侵犯该廉洁义务的行为实施完毕,即构成受贿罪的既遂,而不问该行为是否对其他社会关系造成危害。所谓侵犯廉洁义务的行为实施完毕,就意味着收受或者接受他人利益的行为实施完毕。至于如何认定该行为的实施完毕,刑法界存在着三种不同的观点。第一种观点认为,受贿罪的既遂,应从受贿人的承诺时算起,其中,索取贿赂的应从实施索取贿赂行为之时开始;第二种观点认为,受贿罪既遂和未遂的界限,应当取决于受贿人是否实际收受了贿赂;第三种观点认为,受贿罪的既遂,应以受贿人为行贿人谋取了私利作为标准。[5]按照我们的理解,受贿罪是以侵犯国家工作人员职务行为的廉洁义务为内容的罪种,因此,只要收受或者接受了他人的利益,其廉洁的义务和形象就会被现实的危害着。就此而言,受贿罪是以实际上的获取财物为既遂成立要件的结果犯。显然,第一种观点不适当地扩大了受贿既遂的范围;而第三种观点又人为地缩小了受贿既遂的成立范围,相比之下,第二种观点较为可取。在我们看来,已着手于接受或者索取他人财物的行为,并且在实际上获得了数额较大的公共财物的,即对国家工作人员的廉洁义务构成了现实的危害,从而构成既遂;反之,行为人虽然着手于接受或者索取他人财物的行为,但由于行为人意志以外的原因而未获得数额较大财物的,则对国家工作人员的廉洁义务尚未造成现实的危害,从而属于犯罪未遂;着手于接受或者索取他人财物的行为以后,在获取财物以前自动中止其接受或者索取财物行为的,对国家工作人员廉洁义务的危害也因此终止,属于犯罪中止,如已经向他人要求给付财物的,由于害怕受到刑事追究而中止索要行为的。为受贿的实施准备工具、创造条件的,如为索取他人财物而寻找中介人、介绍人的,等等,均属于犯罪预备;在犯罪的预备阶段,由于行为人意志以外的原因未着手实施接受或者索取他人财物行为的,属于犯罪预备,如在寻找中介人、介绍人的过程中,被他人发现制止预备行为的;基于自己的意志而未着手于接受或者索取他人财物行为的,则属于预备阶段的中止,如在寻找中介人、介绍人的过程中,打消受贿意念而中止寻找行为的。
二、关于受贿罪的要件
(一)利用职务上的便利
如何理解“利用职务上的便利”,刑法界主要存在以下三种不同的观点:一曰利用职务上的便利受贿,包括利用本人职务范围内的权力,以及利用本人的职务和地位所形成的便利条件,通过第三者的职务行为为他人谋取利益而从中受贿;[6]二曰利用职务上的便利,是指行为人利用自己职务范围内的方便条件,即利用自己职务上主管、经管、经手的便利条件,而不是指熟悉工作环境的条件,也不是指利用他人职务的方便或影响等条件;[7]三曰利用职务上的便利,不仅包括利用自己职务范围内的权力,而且包括利用职务的影响而利用第三人的职务之便,甚至包括自己本身没有任何职务而纯粹利用第三者的职务之便。[8]对此,我们认为,受贿罪是一种利用职务便利实施的腐败犯罪,收受他人财物或者其他利益只有与利用职务上的便利具有因果联系,才可以称之为腐败犯罪,否则,如果收受财物的行为和职务之间没有任何联系,何谈对职务行为的廉洁义务的背离呢?因此,既不能对利用职务上的便利作无限扩大的解释,也不能作过于狭隘的解释。基于此,我们主张,贿赂罪中的利用职务之便,当指行为人利用自己所担负职务的便利条件,而不能利用他人担负的职务的便利条件。利用他人职务自己收受贿赂,二者之间不具有因果联系,当然不背离其廉洁义务。显然,上述第一种、第三种观点将利用第三者的职务行为收受财物都作为受贿罪处理,过于宽泛地理解了受贿罪的利用职务便利。就此而言,第二种观点较为合适,但需要进一步明确和界定。在我们看来,利用职务之便,就是指利用本人职权或者地位形成的便利条件,既包括直接利用本人的职权,也包括利用本人的职权和地位所形成的便利条件。所谓利用本人职权,是指行为人直接利用本人职务、职权范围内主管、管理、经办钱物或者其他公共事务所形成的便利条件,这是权钱、权物、权利与利益交易的赤裸裸的最为典型的表现,具有权钱、权物交易的直接性;所谓利用本人职权或地位形成的便利条件,是指利用本人在职权或者地位上处于控制、操纵、干预他人或者处于优势地位所形成的便利条件。在这种情况下,尽管行为人未直接利用其的职权,但却利用了其职权和地位形成的优势和便利条件,如果没有其职权或者地位,权钱交易就不可能实现。与直接利用职权所进行的权钱、权物交易相比,这种权钱、权物、权利与利益的交易具有间接性。
需要说明,利用职务上的便利是仅指利用本人现在职务上的便利,抑或包括利用过去职务上的便利和利用将来职务上的便利?所谓利用过去职务上的便利,是指利用本人过去曾经担任但现在已不再担任的某种职务上的便利;所谓利用将来职务上的便利,是指利用本人现在还未担任但将要担任的某种职务上的便利。对于这两种情况下的收受他人财物的行为,外国刑法中有事前受贿与事后受贿罪的规定。[9]但我国刑法并未有这方面的规定,受贿罪中利用职务上的便利,当仅指利用现有职务上的便利,而不能包括过去或者将来职务上的便利。[10]
(二)为他人谋取利益
如何理解“为他人谋取利益”及其在受贿罪中的地位,刑法界存在着“客观要件说”与“主观要件说”之对立。前者认为,为他人谋取利益是指受贿人为行贿人谋取某种非法的或合法的利益,这是行贿人与受贿人之间的一个交换条件,因此将其作为受贿罪的客观要件;[11]后者则认为,为他人谋取利益,只是行贿人与受贿人之间货币与权力相交换的一种默契。就行贿人来说,是对受贿人的一种要求;就受贿人来说,是对行贿人的一种许诺或曰答应。因此,为他人谋取利益只是受贿人的一种心理态度,属于主观要件的范畴。[12]对此如何认识与评价?我们认为,首先,从性质上讲,为他人谋取利益中的“利益”,既可以是合法的利益,也可以是非法的利益;既可以是正当的利益,也可以是不正当的利益;既可以是物质性利益,也可以是非物质性利益。因为刑法对“利益”的性质未作界定;其次,从作用上讲,为他人谋取利益仅仅限定着非法收受他人财物的受贿行为而不限定索取他人财物的受贿行为,索取他人财物的行为不以“为他人谋取利益”为法定要件。因为刑法第385条关于受贿罪的法条中,在“或者非法收受他人财物,为他人谋取利益的”这句话之前,用的是“索取他人财物的”,而这个“的”字就意味着其前面的意思和后面的意思是并列的;再次,从其在受贿罪中的地位讲,“为他人谋取利益”既不可以作纯主观要件的理解,更不可以作纯客观要件的理解,而应当从主客观相结合、相统一的角度予以理解。也就是说,不管行为人在主观上具有为他人谋取利益的意思,还是客观上实施了为他人谋取利益的行为,都属于“为他人谋取利益”。而在具体案件中,有的可能侧重于客观要件即主要是以客观要件的形式表现出来,如虽然没有承诺为他人谋取利益但实际已着手为他人谋利益的;有的则侧重于主观要件即主要是以主观要件的形式表现出来,如承诺为他人谋利益但最终由于其他原因没有为行贿人谋取到利益。[13]具体而言,受贿罪中的“为他人谋取利益”这一法定要件可以从以下两个方面予以认定:
其一,有确实充分的证据证明行为人确曾在事前承诺为相对人谋取利益的。在这种情况下,行为人明知其为他人谋取利益的承诺是对相对人给付财物的报酬,因此,不管行为人在实际上是否为相对人谋取利益的,都完全符合现行刑法对受贿罪构成要件的立法规定。也就是说,只要有证据证明行为人作出过为他人谋取利益的承诺并基于此承诺而接受相对人的财物或者意图在为他人谋取利益之后再接受财物的,即构成受贿罪。当然,行为人作出的为他人谋取利益的承诺必须与所接受的财物具有因果关系,即接受财物是原因,承诺为他人谋取利益是结果,没有相对人的给付或者承诺给付财物,行为人就不会承诺为相对人谋取利益。如果行为人作出的为他人谋取利益的承诺不是他人给付财物引起的,即非法接受财物与承诺没有因果关系,就体现不出受贿的权钱交易本质,从而也就不成立受贿罪。
在司法实践中,基于承诺所构成的受贿罪主要有以下三种表现形式:一是接受财物在先,作出为相对人谋取利益的承诺在后。在这种情况下,行为人一般是会履行承诺的。但不管行为人在实际上是否履行承诺,只要有这种承诺并接受了他人的财物,就构成受贿罪;二是作出为他人谋取利益的承诺在先,而接受财物在后的。对此,行为人一般也是会履行承诺的;但有时也会出现这样的情况:行为人承诺为他人谋利益,相对人也交付了财物,但由于案发或者其他原因,而在实际上并没有为他人谋取利益的。这种情况也构成受贿罪;三是接受财物与作出为他人谋取利益的承诺同时发生的。这种情况下行为人往往是在接受他人财物后才为他人谋取利益的。
其二,尽管没有证据证明行为人确曾作出过为相对人谋取利益的承诺,但有证据证明行为人在事实上为他人谋取了利益,且其为相对人谋取利益的行为与其非法收受他人财物的行为具有因果关系,即接受财物是因,为他人谋取利益是果。司法实践中这种形式的受贿主要表现为以下三种方式:一是接受财物在先,为他人谋取利益在后,这是最为通常的受贿形式;二是为相对人谋取利益在先,接受他人财物在后。这种形式虽然较少,但只要查明为他人谋取利益与非法接受他人财物具有因果关系,即可以受贿罪论处;三是非法接受他人财物与为他人谋取利益同时发生,这种情况的受贿也比较少见,因此同样需要查明二者之间的因果关系。
综上,在被动接受他人财物的受贿案件中,根据现行刑法的规定,仅仅有证据证明行为人接受了他人财物,还不能据此就认为其行为构成了受贿罪。要认定其行为构成受贿罪,还必须同时证明行为人确曾承诺(不论是事前还是事后)为他人谋取利益;或者虽然没有承诺,但在事实上、客观上为相对人谋取了利益或者已着手为他人谋取利益,且其承诺或者实际上为他人谋取利益与非法接受他人财物之间具有因果关系。否则,仅仅被动接受他人的财物,而未有证据证明具有“为他人谋取利益”要件的存在,按照刑法规定的罪行法定原则,就不应当对行为人以受贿罪论处。显然,刑法将“为他人谋取利益”规定为受贿罪的构成要件,背离了受贿罪侵犯的直接客体在于国家工作人员的廉洁义务的理念,同时也造成了司法实践中认定上的困难:如果行为人在客观上、实际上为相对人谋取了利益,这属于客观存在、客观事实,对此,在司法实践中比较容易证明,在具体定罪时也不会产生争论;但问题是如果行为人仅仅承诺为相对人谋取利益,由于这种承诺属于主观性的东西,司法实践中往往比较难以认定,从而造成受贿案件的定性困难;有的甚至是虽然作出过为他人谋取利益的承诺,但后来又不想为相对人谋取利益,从而对造成受贿罪中“为他人谋取利益”认定上的困难。因此,为了准确依法惩治受贿犯罪,我们建议,刑法应当对受贿罪的构成要件进行修改:要么将受贿罪中的“为他人谋取利益”规定为纯记述性的、不需要法官进行价值评价就能作出决定的客观要件,并解释为行为人在实际上为相对人谋取到了利益;[14]要么将“为他人谋取利益”这一在理论上引起争论、在实践中不好证明、不利于操作并与受贿罪的直接客体相矛盾的模棱两可的东西从受贿罪的法定要件中删去,直接将国家工作人员非法收受他人财物的行为规定为受贿罪。因为,收受贿赂的行为本身即背离了其廉洁义务。


* 作者简介:钊作俊(1966— ),男,郑州大学法学院副教授,法学博士。
注释和参考文献:

[1] 赵秉志.刑法争议问题研究(下册)[M].郑州:河南人民出版社,1996.604.
[2] 赵秉志.刑法争议问题研究(下册)[M].郑州:河南人民出版社,1996.611—612.
[3] 高铭暄,马克昌.刑法学[M].北京:北京大学出版社,高等教育出版社,2000.636.
[4] 中日公务员贿赂犯罪问题国际学术研讨会综述[J].法学研究,1994,(4).
[5] 高铭暄.新中国刑法学研究综述[M].郑州:河南人民出版社,1986.695.
[6] 蒋无清.利用第三人职务便利收受财物的行为定性问题探讨[J].人民检察,1989,(4).
[7] 高铭暄.中国刑法学[M].北京:中国人民大学出版社,1989.60.
[8] 周其华.严重经济犯罪与严重刑事犯罪的认定与处理[J].北京:中国政法大学出版社,1991.41—42.
[9] 事前受贿罪是指将要充当公务员或仲裁人的人,在关于其将要担任的职务上,接受请托而要求、约定或收受贿赂的行为;事后受贿罪是指曾任公务员或仲裁人的人,于其任职时接受请托,关于职务上曾从事不正当的行为或不从事应当从事的行为,要求、约定或收受贿赂的行为。详请参见张明楷.外国刑法纲要[M].北京:清华大学出版社,1999.783—784.
[10] 当然,从刑法完善的角度而言,对于事前或者事后接受他人财物或者其他利益的行为,由于其仍然背离了国家工作人员的廉洁义务,仍应以受贿罪论处。不过,这已不属于“实然”而系属于“应然”的问题。
[11] 高铭暄.中国刑法学[M].北京:中国人民公安大学出版社,1989.604.
[12] 王作富,陈兴良.受贿罪若干要件之研讨[J].载杨敦先,等.廉政建设与刑法功能[M].北京:法律出版社,1991.136.
[13] 一般认为,为他人谋取利益包括四种情况:其一,已经许诺为他人谋取利益,但尚未实际进行;其二,正在实施为他人谋取利益的行为,但尚未取得结果;其三,为他人谋取利益已经取得一定进展,但尚未完全实现;其四,为他人谋取利益,已经全部实现了他人的要求。为他人谋取利益,不能仅限于为他人谋取到了利益,只要许诺为他人谋取利益即可。至于这种许诺是明示的还是暗示的,可以不问。详见高铭暄,马克昌.刑法学(下编)[M],北京:中国法制出版社,1999.1139—1140.
[14] 这种立法模式显然不利于惩治受贿犯罪,也与受贿罪的直接客体在于背离其廉洁义务的意蕴相冲突。


标题:受贿罪的本质及其要件
英文:On the Essence and Essentials of Bribery Crime
——发表于《甘肃政法成人教育学院学报》2002年第4期。



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商品种子加工包装规定

农业部


商品种子加工包装规定
农业部
中华人民共和国农业部令第50号


(2001年2月13日农业部第一次常务会议通过)


第一条 根据《中华人民共和国种子法》第三十四条的规定,制定本规定。
第二条 下列种子应当加工、包装后销售:
㈠有性繁殖作物的籽粒、果实,包括颖果、荚果、蒴果、核果等;
㈡马铃薯微型脱毒种薯。
第三条 下列种子可以不经加工、包装进行销售:
㈠无性繁殖的器官和组织,包括根(块根)、茎(块茎、鳞茎、球茎、根茎)、枝、叶、芽、细胞等;
㈡苗和苗木,包括蔬菜苗、水稻苗、果树苗木、花卉苗木等;
㈢其他不宜包装的种子。
第四条 种子加工、包装应当符合有关国家标准或者行业标准。
第五条 省级农业行政主管部门可以根据本规定,制定具体名录,报农业部备案,并予以公布。
第六条 本规定由农业部负责解释。
第七条 本规定自发布之日起施行。


2001年2月26日

南昌市城市房屋租赁管理条例

江西省人大常委会


南昌市城市房屋租赁管理条例
江西省人大常委会


(1996年3月19日江西省南昌市第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1996年4月18日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准 1996年4月30日公布施行)


第一条 为了加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的私有房屋、公有直管房屋的房屋租赁和为从事生产、经营的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。
机关、团体、企事业单位公有自管住宅用房的房屋租赁,可以参照本条例执行。
第三条 本条例所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁,应当遵循自愿、公平、互利、信用的原则,实行登记备案制度。
第五条 市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)是同级人民政府房屋租赁管理工作的主管部门,对房屋租赁实行管理。区人民政府房产管理部门在市房产管理部门委托范围内对房屋租赁实行管理。
市、县、区人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门应当按照各自的职责,配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理工作。
第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。
第七条 本条例第六条规定可以出租的房屋,有下列情形之一的,不得出租:
(一)未取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;
(三)共有房屋未征得共有人书面同意的;
(四)房屋所有权及其该房屋所占土地的土地使用权权属有争议的;
(五)不符合房屋安全标准的;
(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;
(七)有关法律、法规禁止出租的。
第八条 有下列情形之一的,视同房屋租赁:
(一)房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的;
(二)私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的;
(三)公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动,并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的;
(四)出租柜台的。
第九条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。
租赁合同应当具备以下条款:
(一)当事人姓名及住所或者单位名称及地址;
(二)房屋地点、装修及设施状况和租赁面积;
(三)租赁期限;
(四)租赁用途;
(五)租赁价格及支付方式;
(六)修缮责任;
(七)转租约定;
(八)变更或者解除合同条件;
(九)违约责任;
(十)当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁,当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:

(一)租赁合同;
(二)房屋所有权证;
(三)当事人的身份资格等合法证件;
(四)法律、法规规定的其他证件。
第十一条 下列房屋出租,出租人办理登记备案,除提交本条例第十条规定的证明文件外,还必须提交相应证明文件:

(一)共有房屋出租,应当提交其他共有人授权出租的书面证明;
(二)委托代管的房屋出租,应当提交委托人授权出租的书面证明;
(三)被设定抵押权的房屋出租,应当提交抵押权人同意出租的书面证明;
(四)房屋出租给暂住人口居住,应当提交出租人与公安派出所签订的治安责任书。
第十二条 房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中转租约定或者征得出租人书面同意,可以将其承租的房屋转租给他人,但公有住宅用房的承租人不得将其承租的房屋转租给他人。
第十三条 房屋转租,当事人办理登记备案,应当提交下列证明文件:
(一)转租合同;
(二)转租当事人的身份资格等合法证件;
(三)原租赁合同。
转租合同应当具备本条例第九条第二款规定的条款。
房屋租赁合同中没有转租约定的,转租人在办理转租登记备案时,除提交前款规定的证明文件外,还必须提交原出租人同意转租的书面证明。
第十四条 房产管理部门或者其委托的部门办理房屋租赁或者转租登记备案,应当自受理之日起7日内对房屋是否符合租赁或者转租条件进行审查并作出书面答复。对符合租赁或者转租条件的,发给《房屋租赁证》。
第十五条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证;租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安机关办理户口登记的凭证之一。
第十六条 有下列情形之一的,房屋租赁或者转租当事人可以变更或者解除租赁合同:
(一)符合合同约定可以变更或者解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
一方当事人违反前款规定变更或者解除合同,使另一方当事人遭受损失的,应当由责任方负责赔偿。
第十七条 房屋租赁或者转租合同的变更,当事人应当提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:
(一)原租赁或者转租合同;
(二)原房屋租赁证;
(三)经双方同意的变更合同的书面报告。
房产管理部门或者其委托的部门应当自受理之日起7日内作出书面答复。对符合变更条件的,办理变更登记手续。
第十八条 房屋租赁或者转租期满,合同随即终止。
承租人需要继续租用房屋的,应当在期满前3个月告知出租人;出租人不再继续出租房屋的,应当在期满前3个月告知承租人。
出租人继续将房屋出租的,在同等条件下,原承租人有优先承租权,并按照本条例规定重新签订书面租赁合同,办理登记备案手续。
第十九条 当事人办理租赁合同或者转租合同终止、解除登记备案时,应当提交租赁合同或者转租合同和《房屋租赁证》,并由房产管理部门或者其委托的部门予以注销登记,收回《房屋租赁证》。
第二十条 公有房屋出租供居住的,租金按照市、县人民政府规定的标准执行。
私有房屋出租供居住的,租金由当事人协商议定。租金标准实行最高限价。最高限价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。
租用房屋从事生产、经营活动的,租金由当事人参照市场指导价协商议定。市场指导价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。
第二十一条 公民出租房屋,在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋,在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的,变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住的家庭成员有权依照原租赁合同继续承租,如不再继续承租的,应当提前1个月告知出租人。
第二十二条 房屋租赁期限内,以出租的房屋依法设定抵押权的,其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人,原租赁合同继续有效。
第二十三条 房屋租赁期限内,出租人的房屋依法转让后,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
转让已出租的房屋,房屋所有权出让人应当提前3个月通知承租人;在同等条件下,承租人有优先购买权。
第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权提前解除合同,收回房屋;造成损失的,由承租人承担赔偿责任:

(一)擅自转租、转让、转借或者调换房屋的;
(二)擅自改变房屋结构、用途的;
(三)人为损坏房屋及其设施不维修的;
(四)拖欠房屋租金累计6个月以上的;
(五)利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒伪劣产品或者进行赌博、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的。
第二十五条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的,出租人应当承担赔偿责任:
(一)未商得承租人同意提前收回房屋的;
(二)不按照租赁合同约定期限提供房屋的;
(三)房屋自然损坏不及时修复的,但租赁合同约定由承租人修缮的除外;
(四)擅自提高房屋租金的。
第二十六条 违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的,其租赁行为无效,按照本条例规定该房屋可以出租或者转租的,责令限期补办登记备案;按照本条例规定房屋不可以出租或者转租的,责令停止租赁行为;并由房产管理部门按照以下规定予以处罚:
(一)出租、转租房屋用于居住的,没收出租人或者转租人违法所得;
(二)出租、转租房屋从事生产、经营活动的,没收出租人或者转租人违法所得,处以违法所得5%的罚款。
依照前款规定,出租人或者转租人逾期不补办登记备案的,责令停止租赁行为;逾期未缴纳罚款的,每日按罚款数额的3%加处罚款。
第二十七条 违反本条例规定转租公有住宅用房的,由房产管理部门没收转租人违法所得,处以违法所得1至2倍的罚款,并终止其房屋使用权,由该房屋所有权人收回房屋。
第二十八条 罚款和没收违法所得,必须出具省财政部门统一制发的罚款收据,并全部上缴同级财政。
第二十九条 违反本条例规定属于人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门管理职责的,由上述部门按照各自的职责依法处罚。
违反本条例规定构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知之日起15日内,向作出处罚决定部门的上一级行政机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规
另有规定的除外。
第三十一条 房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的,当事人可以依法提起行政诉讼;给当事人造成损失的,房产管理部门应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由所在部门给予行政处分。
第三十三条 房产管理部门办理房屋租赁或者转租登记备案的收费项目及标准,必须按照省和市财政、物价部门的规定执行。
第三十四条 房屋租赁经营中国有土地收益的收缴办法,按照有关法律、法规的规定执行。
第三十五条 在本市城市规划区外的国有土地范围内进行房屋租赁,实施房屋租赁管理,参照本条例施行。
第三十六条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府房产管理部门负责解释。
第三十七条 本条例自颁布之日起施行。



1996年4月30日