北京市建委二项规范房地产市场的新措施值得商榷

微尘


在国家调控房地产市场的大背景下，北京市建设委员会近期陆续出台了一系列规范房地产市场的新规定、新政策、新措施，其中绝大部分符合法律规定，适应房地产市场健康发展的要求，得到了房地产业内人士和广大消费者的广泛认同，但是以下二项新措施却值得商榷：
一、要求房地产销售人员持证上岗。
2006年4月19日北京市建设委员会发布的京建交[2006]312号《关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知》（以下简称《312号文》）第五条规定：“自2006年9月1日起，必须持有经市建委注册备案的《合格证》（以下简称《合格证》）的销售人员方能从事商品房销售业务。”
这一规定将未取得《合格证》的人员排除在商品房销售行业准入人群之外，显然属于一种设立行政许可的行为。（《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）将行政许可定义为：“是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。”）
为促进社会主义市场经济的发展，减少不必要的行政干预，2003年颁布的《行政许可法》对设立行政许可提出了很高的要求，并不是所有的政府机关都可以自行设立行政许可。该法规定：法律、行政法规、地方性法规可以设立行政许可，在特定条件下，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。《312号文》作为直辖市政府所属部门发布的规范性文件，是不能设立行政许可的。
被《312号文》作为发文依据所援引的建设部《商品房销售管理办法》第二十九条是这样说的：“商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。”这一规定，应理解为指导性要求，因为建设部发布的规章同样不得设立行政许可。
自2006年1月1日起施行的《北京市行政规范性文件备案监督办法》第四条规定：“行政规范性文件不得设定下列内容：……；（二）行政许可；……。行政规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定，不得增设公民、法人和其他组织的义务，不得限制法律、法规、规章赋予公民、法人和其他组织的权利。”而北京市建委要求该市全体房地产销售人员（据称总数达数万人）缴纳报名考试费用，参加其组织的统一考试，并获取所谓的《合格证》，明显属于增设公民的义务；而禁止未取得《合格证》的人员进入房地产销售行业，明显属于限制公民的权利。
故笔者认为，建设部规章要求商品房销售人员应当经过的专业培训，完全可以由政府房地产管理部门指导，在房地产开发企业或房地产经纪机构内部进行，北京市建委“要求房地产销售人员持证上岗”的合法性存在问题。
二、对于违规的房地产开发企业对其项目的预售许可进行不低于一个月的限制。
2006年5月10日北京市建设委员会发布的《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（以下简称《监管通知》）第三条第2款规定：“企业违规行为转给企业15日内未按期整改或整改不合格的项目，开发企业的将对其项目的预售许可、……进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制；……。”但是并未公布作出上述限制决定应履行的程序。
“对已经生效的行政许可进行限制”，北京市建委提出了一个创新的概念，让笔者陷入了思考：这到底属于一种对行政许可的中止，还是一种行政处罚呢，可能需要法学家进行深入的探讨。但《监管通知》第三条第3款规定：“企业、从业人员违反相关法律、法规、规章依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队依法进行处罚。”由此可以看出，北京市建委认为“对已经生效的行政许可进行限制”不属于一种行政处罚，当然作出决定也不用经过比较复杂的行政处罚法定程序。
《行政许可法》第八条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”由此可知，行政机关为了公共利益的需要，可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可，但法律并未赋予其中止或者限制已生效行政许可的权利。
《监管通知》中列出了多达53种房地产开发企业违规行为，其中有一些是法律、行政法规、规章并未禁止的，比如：第（15）“预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约的”、第（22）“未接受认购人委托的情况下擅自设定密码”、第（27）“2006年9月1日后聘用未取得注册备案《合格证》的销售人员从事商品房销售业务”等等。行政机关对这些并不违反法律、行政法规、规章规定，只是不符合某些规范性文件的行为，作出限制已生效的商品房预售许可的决定，无论从实质上，还是程序上目前都没有法律依据。
国家1999年制订《中华人民共和国合同法》、2003年制订《行政许可法》的目的是创建一个交易高度自由的社会主义市场环境，主要依靠市场力量调节供给、需求和资源配置。故笔者认为，对于上述违规行为，完全可以通过由政府房地产管理部门及时向社会公示，努力消除信息不对称，让消费者自由选择，依靠市场手段解决房地产市场规范化的问题。
综上所述，建议行政机关在制订规范性文件时，应牢记：对于行政机关，“法无授权即不可为”；而对于公民、法人或者其他组织，“法无禁止即可为”。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年5月19日

国家计委


国家计委关于加强利用国际金融组织和外国政府贷款规划及项目管理暂行规定
国家计委
计外资(2000)638号



改革开放以来，利用国际金融组织和外国政府贷款作为我国对外开放、利用外资的重要组成部分，取得了很大成绩，有力地促进了我国经济建设和社会事业的发展。随着社会主义市场经济体制的逐步建立和国内外形势的新变化，原有的管理办法有些已不能适应新的形势。为贯彻中共中央中发〔1998〕6号文件精神，根据机构改革后国务院赋予国家计委的管理职能，进一步明确和规范利用国际金融组织和外国政府贷款规划及项目管理的有关程序和要求，将工作重点切实转向以提高质量和效益为中心，采取有效措施，提高利用国外贷款水平，保证主权外债安全，特作如下规定：
一、利用国际金融组织和外国政府贷款的指导思想和基本原则
（一）国际金融组织和外国政府贷款主要包括世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金会等贷款（含联合融资、与贷款项目相关联的全球环境基金等赠款）、日本政府贷款（含日本国际协力银行日元贷款和不附带条件贷款）和其他国家政府（混合）贷款，由我国政府向国际金融机构、外国政府（机构）统一筹借，形成国家主权外债；是国家可直接掌握和调控的资源，需根据国民经济和社会发展总体要求及有关政策合理有效使用。
（二）根据中央积极、合理、有效利用外资的方针，今后我国利用国际金融组织和外国政府贷款的指导思想是：稳定规模，优化结构，提高质量和效益，保证债务安全，促进国民经济持续、快速、健康发展。
（三）借用国际金融组织和外国政府贷款需纳入国民经济和社会发展总体规划，原则上用于政府主导型项目，主要投向农业、水利、林业及生态、交通、能源、环保以及市政基础设施等领域；坚持向中西部地区倾斜，并按照国家西部大开发战略，重点安排西部地区项目；坚持社会效益和经济效益相统一，着力提高贷款使用效益；充分考虑项目的承受和配套能力，注意量力而行。
（四）坚持“统一规划，归口对外，分工协作，明确责任，高效管理”的原则，建立和完善适应社会主义市场经济要求的借用还管理机制，确保主权外债安全。
二、加强利用国际金融组织和外国政府贷款的总量、结构及项目的规划管理
（一）国家计委会同有关部门及地方发展计划部门研究编制国家中长期和年度利用国际金融组织和外国政府贷款计划，提出利用贷款的方针政策、贷款总规模和投资结构及有关措施等，作为国民经济和社会发展中长期规划和年度计划的重要组成部分，报国务院审批。
（二）国家计委根据国务院行业主管部门（含计划单列单位）和地方发展计划部门提出的贷款申请，会同有关部门，依照国民经济和社会发展需要及国家利用外资方针政策，根据不同贷款来源的特点，经综合平衡后，分别制定利用国际金融组织和外国政府贷款备选项目规划。其中，利用世界银行、亚洲开发银行和日本政府贷款备选项目的规划，经商财政部后，报国务院批准。
（三）地方发展计划部门是地方利用国际金融组织和外国政府贷款规划及项目的归口管理部门，根据本地区的经济社会发展战略和重点，统一负责贷款备选项目的筛选及申报工作。各地发展计划部门要加强贷款规划工作，努力提高申报的贷款项目质量。需地方财政承担偿债责任或提供担保的项目，地方发展计划部门需商同级财政部门同意后上报或与同级财政部门联合上报国家计委和财政部。
（四）国务院行业主管部门可根据本行业发展规划和重点，向国家计委提出或牵头提出贷款项目申请。如贷款债务需由地方承担的，则需经地方发展计划和财政部门同意后方可上报。
（五）所有贷款项目均须列入相关贷款备选项目规划，并经国务院或国家计委批准后，由财政部统一组织对外提出，开展工作。对未经国家计委列入贷款规划的项目，各地方、部门在与国际金融组织和外国政府（政府贷款机构）联系、交往中，一律不得做出承诺。
（六）国家计委根据情况会同有关部门和地方发展计划部门研究分析国内外新情况，及时提出对策措施，着力优化贷款结构，努力提高贷款项目和整体规划质量。
三、加强贷款项目的前期准备管理，努力提高贷款项目质量
（一）贷款项目的前期准备工作直接关系到贷款项目的质量和项目的顺利进行，必须进一步加强和规范管理。地方发展计划部门或国务院行业主管部门、计划单列企业集团公司在接到国家计委下达的有关贷款规划的通知后，应积极会同项目单位抓紧开展利用贷款的有关准备工作。所有贷款项目必须严格按照国家项目建设程序的要求和规定，做好项目前期准备工作，按规定报批项目建议书和可行性研究报告（利用外资方案）。项目可行性研究报告批准后方可正式进行对外贷款协议（或合同）的谈判、签约，如有特殊情况，需在项目可行性研究报告批准前对外签约的项目，必须报经国家计委同意或报经国务院批准后方能进行，但所签协议（合同）需在项目可行性研究报告批准后方可生效。
由金融机构负责转贷的项目，转贷金融机构应根据由其转贷的贷款项目的前期准备工作进度，及早开展项目的评估工作；国家计委在审批此类项目的可行性研究报告时，需有转贷金融机构出具的转贷意见。
项目建议书和可行性研究报告必须按国家有关规定和要求，达到相应深度，做好建设方案的论证，落实国内配套资金等各项建设条件，明确贷款偿还方案和偿还责任。国家计委负责进行部门、计划单列企业集团公司和地方的协调，做好重大项目的可行性论证。
（二）进一步明确和规范项目利用外资方案的审批管理。项目可行性研究报告中应包括利用外资方案，并作为项目可行性研究报告的重要组成部分一并审批。利用外资方案的重点是做好贷款采购清单和贷款偿还方案，要遵循合理、有效的原则，不得将贷款用于采购项目外的货物或非生产性货物（如小轿车等）。属于下列情况的项目，需单独报批利用外资方案：
1．对于由地方或国务院有关部门牵头的打捆项目（对外为一个项目，对内由若干个子项目组成），经国家计委批准列入贷款规划后，由地方发展计划部门或国务院行业主管部门负责编制一揽子项目建议书或总体方案报国家计委审批；其子项目可行性研究报告的审批按现行规定办理，在此基础上，编制项目总体利用外资方案，由地方发展计划部门或国务院主管部门、计划单列企业集团公司报国家计委审批。
2．对于原可行性研究报告批准用内资建设转为利用国际金融组织或外国政府贷款的项目，经国家计委批准列入贷款备选项目规划后，如建设方案与原批准可行性研究报告没有变化的，需编制利用外资方案，限额以上项目报国家计委审批。
（三）地方发展计划部门应加强对贷款项目前期工作的管理和指导。参与利用国际金融组织和日本政府贷款等重要项目的有关对外磋商（包括国外贷款机构对项目的调查评估）活动，做好项目的贷款规模、建设内容等重大问题的把关工作；及时协调项目准备过程中的重大问题，并向国家计委通报有关情况。
（四）有关部门和单位要加强国内外程序的衔接，坚持以国内建设程序为主的原则。在对外工作中，应以国家批准的贷款规划、项目批准文件为依据，如出现国外贷款机构对项目的建设内容、贷款规模等的评估意见与我方有较大差距的，应及时报告国家计委；有关单位不得擅自对外承诺或签署备忘录。项目单位应及时将与外方会谈的主要内容和外方提交的评估备忘录报送国家计委。
（五）有关部门和单位应根据国家批准的可行性研究报告（或利用外资方案）对外磋商、谈判。谈判结果如与原批准的贷款金额、建设内容等有出入的，应报经国家计委复审同意后再对外承诺、签约；必要时，还应报国务院审批。
（六）对已列入贷款规划、且对外工作已进行相当深度的项目，如无特殊理由，原则上不得再调整贷款渠道；确需调整的，需报国家计委同意后方可进行。
四、加强利用国际金融组织和外国政府贷款项目的实施管理
（一）利用国际金融组织和外国政府贷款项目，都应按国家有关规定建立和健全法人责任制。项目法人负责项目的前期工作、实施和建成后运营管理。对于地方打捆项目，地方政府可根据需要设立项目执行管理办公室，主要负责项目的对外联络、组织协调和具体执行工作，同时注意发挥各子项目业主单位的作用。各级发展计划部门和国务院有关部门要认真履行职责，加强项目实施的监督和管理，主动协调、解决执行中出现的问题，保证项目的顺利实施。
（二）加强和健全利用国际金融组织和外国政府贷款项目的采购工作。项目单位应根据国家有关规定择优选择有资格的采购代理公司。采用国际竞争性招标采购的项目，项目单位应严格按照可行性研究报告或利用外资方案批准的采购清单编制标书，不得擅自变更采购内容，严禁将贷款挪作它用。若确有需要调整采购内容，需按程序向原审批机关报送调整方案，经批准后方能进行。要严格遵循国家《招标投标法》等有关法规、政策及国外贷款机构采购指南，坚持公平、公开、公正的原则，同时要认真贯彻促进国内制造产业发展的方针，所采购的物资、设备的档次、规格在满足项目需要的前提下，其标书编制及招标过程中应尽可能为国内产品中标创造条件，努力提高国内企业中标率。国家计委参与协调招标采购中的重大问题。
（三）根据国务院对利用国际金融组织和外国政府贷款项目进口货物关税优惠的有关规定，需由国家计委和省级（含计划单列市）发展计划部门出具相关贷款项目确认书。项目单位到国家计委办理有关贷款确认书时，需有地方计委或国务院主管部门（按项目隶属关系）出具的正式文件。
（四）加强贷款项目余款使用管理。当项目按可行性研究报告或利用外资方案批准的贷款使用内容完成采购后出现余款时，如项目单位根据工程建设实际情况需要继续使用剩余贷款，应编制项目余款使用方案，按隶属关系由地方发展计划部门或国务院主管部门审核后报国家计委审批，经批准后方可使用。
（五）加强利用国际金融组织和外国政府贷款项目工程质量和贷款使用管理。严格按照国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知（国办发〔1999〕16号）的有关要求，建立工程监理、合同管理等各项制度。对利用国际金融组织和日本政府贷款的重大项目，国家计委将纳入稽察特派员检查制度，强化项目实施的监督和检查。如发现违反程序、擅自改变贷款采购内容或挪用资金等重大问题及重大工程质量问题，国家计委将会同有关部门严肃查处，追究有关责任。国家计委将根据情节严重程度，采取暂停贷款支付或暂停审批该地方、该行业的贷款项目等措施，直至违规得到纠正。
（六）建立项目后评价制度。限额以上项目建成后原则上一年内，各项目单位或由项目单位委托有资格的咨询机构对项目进行后评价，并向国家计委提交项目后评价报告。利用国际金融组织和日本政府贷款项目的后评价工作，可结合国外贷款机构的要求进行。
（七）建立项目实施的信息反馈制度。项目单位应定期（每半年）向政府有关部门提交项目实施进度报告，限上项目需报送国家计委。地方发展计划部门应按照国家计委有关国外贷款项目管理信息系统的规定，组织项目单位及时准确填报数据。
五、加强国际金融组织和外国政府贷款的债务管理
（一）主权外债的偿还直接关系到国家对外信誉，必须加强和完善其债务管理。要进一步建立和健全适应社会主义市场经济要求的转贷机制，规范担保行为。各转贷机构应根据国家确定的转贷原则及时办理国际金融组织和外国政府贷款转贷协议，地方发展计划部门应积极协助项目单位做好转贷工作。
（二）各转贷机构要加强和规范项目的转贷及债务管理，主动给项目单位提供必要的金融服务；定期（每半年）向国家计委报送有关数据资料，包括分项目的贷款支付及偿还情况。
（三）加强地方利用国际金融组织和外国政府贷款的外债管理。地方发展计划部门应根据国家全口径外债管理的要求，和有关部门共同做好本地区国际金融组织和外国政府贷款的外债管理工作。要建立以主权外债逾期率（拖欠主权外债本息总额／主权外债余额）为主的地方主权外债风险监测考核指标体系。地方发展计划部门应于每年年底向国家计委报送主权外债逾期率等考核数据。地方主权外债逾期率将作为国家计委安排、审批新的国际金融组织和外国政府贷款项目的重要依据。对逾期率超过一定比例的地方，国家计委将暂停审批该地方新的利用国外贷款项目。
（四）为适应深化改革和扩大开放的要求，有效发挥国际金融组织和外国政府贷款项目的效益和作用，国家允许利用国际金融组织和外国政府贷款项目转让经营权和进行所有权结构调整，包括运用与外商合资、合作、兼并、股票海外上市等方式，盘活资产存量和改善经营机制。经营权转让和所有权结构调整必须符合国家有关政策、法规，并按规定程序报批。对于在建贷款项目或尚未全部偿还主权外债的项目，在进行经营权转让和所有权结构调整时，必须事先征得转贷机构对剩余债务偿还安排的认可，同时，还需事先向有关国外贷款机构通报。严禁各种形式的逃废主权外债的行为。
（五）加强国际金融组织和外国政府贷款的外债外汇管理。贷款签约后，项目单位应及时到外汇管理部门办理外债登记。有关贷款的结售汇及具体外债登记等事宜，按国家有关法律和国家外汇管理局的有关规定执行。
此前国家计委发布的有关利用国际金融组织和外国政府贷款管理规定如与本规定相抵触的，一律按本规定执行。各级发展计划部门要主动加强与财政部门、转贷金融机构及有关部门的沟通和联系，通力合作，不断提高管理和服务水平，把我国利用国际金融组织和外国政府贷款工作提高到一个新的水平。


2000年5月30日