河北省邢台市人民政府


邢 台 市 人 民 政 府 令


〔2005〕第 13 号




《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过，现予公布，自2005年6月8日起施行。



市 长 姜德果


二○○五年五月八日





邢台市商品房预售管理办法

第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条　本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条　邢台市房产管理局是商品房预售主管部门，具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条　商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证书》；
（二）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（三）签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七层至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上高层建筑完成五层以上（含地下室）结构封顶工程；
（五）预售的商品房项目未设定他项权。
第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市预售主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条　开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及资料：
（一）本办法第五条规定的证件资料及证明材料；
（二）开发企业资质等级证书和营业执照；
（三）开发企业办证申请；
（四）商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条　商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后，预售主管部门应当当场出具受理通知书；材料不全的，应当一次性书面告知需要补充的材料；
（二）预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；
（三）预售主管部门应组织本部门工作人员，会同开发企业人员到现场勘查，并作好现场勘查记录；
（四）开发企业的申请符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条　开发企业可以分期或分单项（单位）工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的，项目的每个单项（单位）工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条　《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的，开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内，向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续，延期最长不超过一年。
第十一条　开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项，应持有关部门的批准文件，到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条　预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目，实行公示制度。
第十三条　预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条　开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得发布预售广告。
发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核，预售广告内容必须合法、真实、准确，并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条　开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》，并向买受人书面明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）预售商品房的价格及付款方式；
（六）物业管理事项。
第十六条　开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理，与之签订书面委托合同，委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项：
（一）开发企业出具的商品房销售委托书；
（二）受委托机构的资质证书及营业执照；
（三）本办法第十五条要求明示的事项；
（四）受委托机构的地址及联系电话。
第十七条　开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条　开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的，代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条　商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条　开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条　开发企业向买受人交付预售的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条　开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条　预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第二十四条　预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于有关的工程建设，不得挪作他用。
第二十五条　开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的，未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的，由预售主管部门责令停止预售，没收违法所得，并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条　开发企业有下列行为之一的，由预售主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（一）未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
（二）委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条　违反本办法第十七条、第二十一条规定，由预售主管部门予以警告，责令限期改正。
第二十八条　违反本办法第二十、二十二条规定，由预售主管部门给予警告、责令限期改正，并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条　开发企业违反本办法第二十四条规定，由预售主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条　开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由预售主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处三万元罚款。
第三十一条　开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起60日内，向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条　预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条　本办法自2005年6月8日起施行。

　
广西壮族自治区百色市人民政府


百色市人民政府关于印发百色市国有企业改制职工安置暂行办法的通知

百政发〔2009〕40号


各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：

现将《百色市国有企业改制职工安置暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。2008年12月29日印发的百政发〔2008〕52号文件同时废止。









二○○九年七月二十八日





百色市国有企业改制职工安置暂行办法



第一条　为进一步规范国有企业改革，做好我市国有改制企业职工安置工作，维护广大职工的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《国务院办公厅关于转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》（国办发〔2005〕60号），自治区党委、自治区人民政府《关于加快小型企业改革若干问题的规定》（桂发〔1996〕16号）、《关于加快企业国有产权改革的意见》（桂发〔2004〕17号）和有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　改制企业职工安置必须遵循以下原则：

（一）改制企业要正确处理改革、发展、稳定的关系，充分考虑企业、职工和社会的承受能力，整体规划，分步实施，确保稳定；

（二）改制企业实施职工安置要依法进行，规范操作，坚持“公开、公平、公正”的原则，维护国家、企业和职工的合法权益，防止暗箱操作；

（三）加强政策宣传和思想教育工作。职工安置方案必须征求和听取企业工会意见，并经职工代表大会或职工大会讨论通过。

第三条　本办法调整范围和适用对象。

我市国有企业在进行重组、联合、兼并、转让国有产权和股份制等形式的改制过程中，与职工解除、终止劳动合同、支付经济补偿、补缴社会保险费、补发拖欠职工工资和福利费、安置职工等，依照本办法执行。

第四条 职工安置主要途径。

职工安置是指在企业改制时对所有与企业建立劳动关系或签订劳动合同的劳动者的安置工作。主要途径是：

（一）改制企业安置，即由改制后的企业安置原企业职工。

（二）企业内部离岗退养安置，即对距法定退休年龄不足5年的职工，经本人申请，企业同意，实行离岗退养安置。

（三）解除劳动关系。原企业与职工解除劳动关系，由职工自谋职业。

（四）劳动关系转移。即职工通过联系，将劳动关系转移到其他单位。

第五条 妥善处理好改制企业与职工的劳动关系。

（一）企业改制为国有资本控股企业（公司）的，改制后的企业应继续履行改制前企业与留用职工签订的劳动合同；留用职工在改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限；原企业不得向继续留用的职工支付经济补偿金。

（二）企业改制为非国有企业（公司）或非国有资本控股企业（公司）的，必须与原企业职工解除劳动合同关系，并支付经济补偿金。

企业改制后不得以任何形式强迫职工将企业改制时所得经济补偿金等费用用于对改制后企业的生产经营活动或风险承担。

（三）企业改制分流时，应当严格按本办法第九条的规定，做好企业内部离岗退养职工的安置工作。

（四）企业改制前已经从原企业调离、除名、开除或已经解除劳动合同关系的职工，不享受本办法规定的改制职工经济补偿及各项待遇。

（五）原挂靠企业的职工，只签订劳动合同，不在企业工作的，企业改制时应解除劳动关系，不支付经济补偿金。

第六条 依法确定和支付职工解除劳动关系经济补偿金。

（一）经济补偿金计算办法：企业与职工解除劳动合同关系，应当支付职工经济补偿金。经济补偿按职工在本单位工作的年限，每满1年支付相当于企业改制前12个月月平均工资标准的经济补偿金。工作年限6个月以上不满1年的，按1年计算；不满6个月的，向职工支付半个月工资的经济补偿。

（二）经济补偿标准：改制企业应按改制前12个月本企业职工月平均工资标准计发经济补偿金。计算本企业改制职工月平均工资的时间以“企业改制方案批准”之日的前12个月。

如果改制企业改制前12个月本企业职工月平均工资高于用人单位所在市或县（区）上年度职工月平均工资3倍的，按市或县（区）上年度职工月平均工资3倍计发，但支付经济补偿的年限最高不超过12年。如果改制企业改制前12个月本企业职工月平均工资低于用人单位所在市或县（区）上年度职工月平均工资的，按用人单位所在市或县（区）上年度职工平均工资的数额计发。

（三）职工工龄的计算办法：从其他国有单位（包括国家机关、事业单位和其他国有企业）调入本单位的职工，其工龄可计入本单位的工作年限；退伍、转业军人的军龄、插青插龄等符合国家规定的工龄，可计入本单位的工作年限。

（四）经济补偿金支付办法：经济补偿金经本级人民政府国有资产监督管理机构、劳动保障、财政部门认定后由企业一次性支付给职工。

（五）职工与改制后的企业签订劳动合同的，双方在平等自愿的基础上，经协商一致，可以将改制后职工所得的经济补偿金转为改制后企业的股份，股权管理按《中华人民共和国公司法》及改制企业章程办理。

（六）经济补偿金的来源：主要从企业净资产变现收入、土地使用权变现收入、国有资产减持和产权转让收益、国有资产经营公司每年收取的利润和红利以及财政安排的企业改革专项资金中安排。不足部分由本级政府通过本级财政预算安排予以列支。

第七条 妥善处理职工社会保险关系。

改制企业拖欠职工的各种社会保险费要按规定足额补缴，改制后的企业要按照有关规定，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系，并按时足额缴纳社会保险费。

（一）企业职工养老保险。

1. 企业改制时，原企业要按桂发〔2004〕17号文件规定，补缴改制前所欠的职工养老保险费。

2. 改制后企业职工应依法参加养老保险，养老保险费按改制后企业职工实际收入缴纳，低于全区职工平均工资60%的，按全区职工平均工资的60%为基数缴纳。

3. 凡脱离企业的职工，由其个人继续缴纳基本养老保险费，其以前的缴费年限可以连续计算，并享受相应的养老保险待遇 。

（二）企业职工失业保险。

改制后的企业和企业职工要依法参加失业保险并按时足额缴纳失业保险费。原企业拖欠失业保险费的，按桂发〔2004〕17号文件和《广西壮族自治区失业保险办法》（广西壮族自治区人民政府令第5号）规定办理。

（三）企业职工医疗保险、工伤保险、生育保险。

改制后的企业及其职工要依法参加基本医疗保险、工伤保险、生育保险，并按照国家有关规定缴纳医疗保险费、工伤保险费、生育保险费。

第八条　改制企业离退休人员的管理。

（一）按照《中共百色市委办公室、百色市人民政府办公室关于印发〈百色市实行企业退休人员社会化管理服务工作实施方案〉的通知》（百办发〔2003〕123号）及其他有关文件规定，破产或改制企业的离退休人员应移交社区实行社会化管理。要从企业存量资产变现或产权转让收入中，一次性按每人800元的标准划出缴纳离退休人员管理服务专项经费。

（二）企业改制时，其退休人员按属地管理原则参加企业所在地基本医疗保险，必须以统筹地区上年度职工平均工资为基数，缴费率为用人单位缴费比例和职工缴费比例之和，从清算资产变现或产权转让收入中，一次性划拨每位退休人员10年的基本医疗保险费给医疗保险经办机构，由医疗保险经办机构按基本医疗保险有关规定办理退休人员的基本医疗保险参保手续。

（三）改制企业的离休人员，按有关政策办理。

第九条　做好离岗退养人员安置。

（一）职工距法定退休年龄5年以内的，由职工向企业提出申请，可以办理企业内部离岗退养手续。

（二）改制前办理和改制后办理离岗退养人员由改制后的企业管理，并发给离岗退养人员生活费和按规定为离岗退养人员继续缴纳养老保险费至法定退休年龄。

（三）离岗退养人员的生活费，按市、县（区）本级现行失业保险金标准计发。

（四）离岗退养人员的生活费、按规定继续缴纳的养老保险费、基本医疗保险费、大额医疗补助保险费，计算至法定退休年龄，从企业存量资产变现或产权转让收入中一次性划留，由改制后的企业代发代缴。

第十条　切实处理好企业拖欠职工的债务问题

（一）企业拖欠职工的工资和欠缴社会保险费等债务，按照《财政部关于印发〈企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定〉的通知》（财企〔2002〕313号）执行。企业拖欠职工的工资是指拖欠职工正常上班应发的工资；企业停工停产职工下岗待业以基本生活费计算，基本生活费标准按照桂发〔1998〕20号和桂劳资字18号文件的规定执行，即：职工基本生活费按当地职工最低工资标准70%的比例计发。

（二）企业改制时，要清理和偿还历年来拖欠职工的工资、医疗费、生活费、集资款和企业欠缴社会保险费等，从企业存量资产变现或产权转让收入中一次性付清。

（三）拖欠的企业自行发放的各种补助不列入改制清偿范围。

第十一条　女工生育、职业病、因工伤残和因病或非因工伤残人员的安置。

（一）对符合计划生育规定的女职工，在孕期、产期、哺乳期内，因企业整体改制，可解除劳动关系，但其经济补偿金应计至哺乳期满之日，并一次性发放产假期间的工资，哺乳期间休假的工资（按其工资标准的80％核发），并按规定为其缴纳社会保险费。

（二）因工负伤或患职业病的职工，医疗终结或医疗期满后，应及时进行劳动能力鉴定，按《工伤保险条例》（国务院令第375号）和《广西壮族自治区实施〈工伤保险条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令第18号），享受有关待遇。企业与其解除或终止劳动合同时，除支付经济补偿金外，还应支付一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业金。企业改制后，必须与鉴定为五、六级伤残职工重新签订劳动合同（本人不愿签订者除外），合同期限至其退休止。对医疗未终结的工伤职工，企业应预留费用。

（三）因病或非因工负伤在规定的医疗期内的职工，企业改制而解除劳动关系的，其病假工资及其他医疗福利待遇应计至医疗期满，并按规定计发经济补偿金。医疗期满被鉴定为完全丧失劳动能力并符合退休条件的，可以办理提前退休，不具备退休条件的，可以办理退职。大部分丧失劳动能力且有严重医疗依赖的，应发给9个月企业平均工资的医疗补助费；部分丧失劳动能力并有严重医疗依赖的应发给6个月企业平均工资的医疗补助费。

第十二条　企业改制职工安置方案的报批程序。

（一）制定职工安置方案。企业改制必须制定职工安置方案，其内容包括被解除劳动关系的职工名单，解除劳动关系的时间及实施步骤，经济补偿金的计发和支付办法，拖欠职工工资和欠缴社会保险费的清偿办法，特养人员（患职业病或工伤职工、非工伤医疗期未满的职工）基本生活费、社会保险，以及其他人员的安置等情况。

（二）企业改制要切实维护职工的合法权益。

1. 改制方案必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，并按照有关规定和程序及时向广大职工群众公布。职工安置方案应征求和听取企业工会的意见，并经职代会讨论通过。

2. 国有企业实施改制前，原企业应当与投资者就职工安置费用、劳动关系接续等问题明确相关责任，并制订职工安置方案。职工安置方案必须经职工代表大会或职工大会审议通过，企业方可实施改制。

3. 企业实施改制时必须向职工群众公布企业总资产、总负债、净资产、净利润等主要财务指标的财务审计、资产评估结果，接受职工群众的民主监督。

4. 企业改制时，对经确认的拖欠职工的工资、生活费、集资款、医疗费和企业欠缴社会保险费，原则上要一次性付清。改制后的企业要按照有关规定，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系，并按时为职工足额缴纳各项社会保险费。

（三）职工安置方案经同级企业主管部门审核签署意见后报劳动和社会保障行政部门审批后实施。

第十三条　本办法由市劳动和社会保障局负责解释。

第十四条　供销、二轻集体企业改制可参照本办法执行。

第十五条　本办法自公布之日起执行，同时废止《百色市人民政府关于印发百色市国有企业改制职工安置办法的通知》（百政发〔2004〕68号）。此前我市出台的有关政策规定与本办法不相符的，按本办法执行。